Neues Urteil: Betriebskosten Nachforderungen bei verspäteter Jahresabrechnung

Als vermietender Wohnungseigentümer können Sie ausnahmsweise nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Betriebskosten Nachforderung nur dann geltend machen, wenn Ihr Hausverwalter verspätet abgerechnet hat oder ein anderer vergleichbarer Grund vorliegt.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2017. Denn nur dann wenn Sie als Wohnungseigentümer eine Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht zu vertreten haben, können Sie auch nach Ablauf der Frist noch eine Betriebskosten Nachforderung geltend machen. Denn gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten zwingend jährlich abzurechnen.

Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Nachforderung des Wohnungseigentümers auf die Betriebskosten. Der Mieter schuldete laut Mietvertrag neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Gemäß einer handschriftlichen Ergänzung des Mietvertrages sollten die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung vom Wohnungseigentümer mit dem Mieter abgerechnet werden.

Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Wohnungseigentümer aber erst am 7. Dezember 2013 gegenüber dem Mieter ab. Grund hierfür war angeblich, dass die Eigentümergemeinschaft erst kurz zuvor die entsprechenden Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) per Beschluss genehmigt hatte.

Der BGH stellte gegenüber dem Wohnungseigentümer klar, dass der grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über Betriebskosten abzurechnen hat, wenn ein Genehmigungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur dann wenn ein Wohnungseigentümer diese Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht zu vertreten hat, kann er auch nach Ablauf der Frist noch eine Betriebskosten-Nachforderung geltend machen.

Mieter von Eigentumswohnungen dürfen nicht benachteiligt werden

Denn gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass einem vermietenden Wohnungseigentümer bereits der Genehmigungsbeschluss der diesbezüglichen Jahresabrechnung vorliegt. Denn wegen Rechtssicherheit ist eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten gegenüber einem Mieter erforderlich. Ein Mieter einer Eigentumswohnung darf auch nicht gegenüber einem Mieter einer sonstigen Mietwohnung benachteiligt werden.

Ein vermietender Wohnungseigentümer kann deshalb nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Betriebskosten-Nachforderung gegenüber einem Mieter geltend machen, wenn er eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der bis Ende Dezember 2012 tätige Hausverwalter zwar die Hausgeldabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und war deshalb abberufen worden. Der neue Hausverwalter hatte aber die Abrechnung der Jahre 2010 und 2011 bereits im November 2013 vorgelegt (BGH, Urteil v. 25.01.17, Az. VIII ZR 249/15).

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