Sonderumlage kann nicht nach Wohn- bzw. Nutzfläche umgelegt werden

Als Wohnungseigentümer sollen Sie die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile tragen. Ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gilt nur, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Nur dann darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass eine Sonderumlage für Sanierungsarbeiten im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche erfolgen soll. Dies stellte das Amtsgericht Hamburg im November 2016 klar.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten über die Auslegung ihrer Teilungserklärung. Laut einem zuletzt gefassten Beschluss sollten Instandhaltungs- bzw. Unterhaltungsmaßnahmen, nämlich Sanierung einer Dachterrasse und eines Balkons, Anstriche aller Balkone und Bearbeitung der gesamten Fassadenfläche durch eine Sonderumlage i.H.v. 90.000,00 € im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche finanziert werden. Gemäß § 2 der Teilungserklärung waren das 42,55 € je m² Wohn- und Nutzfläche. Eine Beschlussfassung über eine Abänderung des Verteilungsschlüssels war in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht angekündigt worden und eigentlich auch nicht beabsichtigt. Einige der Wohnungseigentümer reichten gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein.

Mit Erfolg! Das AG Hamburg kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet waren. Zu diesem Zweck war jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Laut dem Beschluss sollten aber die Kosten, wozu insbesondere Kosten der Unterhaltung der Dach- und Außenhautflächen des Gebäudes und der Kellergeschosssohle und der Gemeinschaftseinrichtungen gehörten, von den Eigentümern im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen getragen werden.

§ 16 Abs. 2 WEG: Verhältnis der Miteigentumsanteile entscheidend

Der angefochtene Beschluss verstieß jedoch gegen das Wohnungseigentumsgesetz. Eine Verteilung der Kosten musste nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Die Eigentümerversammlung durfte nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche erfolgen sollte, weil das nicht in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft vorgesehen war. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels, die unter Umständen gemäß § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Stimmen sowie nach § 16 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit einer Mehrheit von drei Vierteln der Stimmberechtigten und einer Mehrheit der Miteigentumsanteile möglich gewesen wäre, war von der Eigentümerversammlung nicht beabsichtigt. Es blieb daher bei der gesetzlichen Regelung aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.

Da sich nach Ansicht des Gerichts in der Teilungserklärung nicht feststellen ließ, dass für Instandhaltung und Instandsetzung ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gelten sollte, führte dies im Ergebnis zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Beschlusses (AG Hamburg, Urteil v. 24.11.16, Az. 35a C 106/16).

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