Vermietete Eigentumswohnung: Verwalter muss bei Mietrückstand alle Register ziehen

Bei Mietrückstand muss der Verwalter von vermieteten Eigentumswohnungen aktiv werden. Dass Sie als vermietender Wohnungseigentümer gegen einen nachlässigen Verwalter Schadensersatzansprüche haben, stellte das Landgericht Berlin im April 2016 klar. Ihr Verwalter muss Sie unverzüglich informieren, wenn Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist. Hat der Rückstand die gesetzlich festgelegte Höhe erreicht, muss Ihr Verwalter das Mietverhältnis zeitnah kündigen.

Ein vermietender Wohnungseigentümer hatte den Verwalter auf Schadensersatz verklagt, weil dieser gegenüber dem Mieter erst verspätet eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hatte. Seit Januar 2014 hatte der Mieter auch nach mehreren Abmahnungen die monatliche Miete nicht mehr gezahlt. Erst ein Jahr später kündigte der Verwalter das Mietverhältnis wegen des erheblichen Mietrückstands. Als der Mieter dann ausgezogen war, wurde über dessen Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Vermieter ging deshalb bezüglich seiner offenen Mietforderungen leer aus.

Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit über den Schadensersatzanspruch des Vermieters auch zu dessen Gunsten. Der Verwalter wusste seit November 2014, dass der Mieter seit diesem Zeitpunkt mit den Mietzahlungen im Rückstand war. Er hätte deshalb bei Erreichen der gesetzlich festgelegten Grenze den Mietvertrag unverzüglich kündigen müssen. Wäre dem Mieter rechtzeitig gekündigt worden und bei dessen unzulässigem Verbleib in der Mietwohnung, zeitnah eine Räumungsklage eingereicht worden, wäre der Mietausfall zu Lasten des vermietenden Wohnungseigentümers nicht so groß ausgefallen.

Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Miete

Der vermietende Wohnungseigentümer hatte deshalb einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter in Höhe der entgangenen Miete von Januar 2014 bis Februar 2015. Zudem musste der Verwalter seine für diese Zeit empfangene Vergütung zurück erstatten. Der Verwalter war zum Schadensersatz verpflichtet, weil er den vermietenden Wohnungseigentümer nicht zeitnah vom Mietrückstand des Mieters unterrichtet und die rechtzeitige Kündigung unterlassen hatte. Nachdem der Mieter auf die erste Mahnung nicht reagiert hatte, musste der Verwalter im Interesse des Wohnungseigentümers weitere Schritte gegen den Mieter einleiten. Denn es war berechtigt anzunehmen, dass der Mieter dann auch früher ausgezogen wäre und der Mietausfall kleiner gewesen wäre (LG Berlin, Urteil v. 21.04.16, Az. 9 O 345/15).

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