Beschluss über Dämmung der Fassade muss sorgfältig geplant werden
Vor einem Beschluss über die Dämmung der Fassade in einer Wohneigentumsanlage muss ein Sanierungskonzept erstellt werden. Das stellte das Amtsgericht Charlottenburg im August 2016 klar. Darin müssen auch vorhandene Balkone berücksichtigt werden. Wenn es sich bei einem Beschluss nicht ausdrücklich um lediglich einen Grundlagenbeschluss handelt, müssen Sie als Wohnungseigentümer auf eine ausreichende Konkretisierung der zu beschließenden Maßnahme drängen. Ansonsten ist ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme wegen Unbestimmtheit rechtswidrig und unwirksam.
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten mehrheitlich beschlossen, dass die Fassade ihrer Wohneigentumsanlage gedämmt werden sollte. Ein Ingenieurbüro sollte mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, der Auftragsvergabe, der Bauüberwachung und der Abnahme beauftragt werden. Dafür sollten 150.000 € aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Gemäß einem zweiten Beschluss wurde eine Baukommission bestellt, welche einzelne Mitglieder der Gemeinschaft in die Planung einbeziehen sollte. Gegen diese Beschlüsse reichte ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein. Er war der Ansicht, dass die Eigentümergemeinschaft einen Energieberater hätte hinzuziehen müssen. Denn die Geländer der Balkone waren an der Fassade befestigt, so dass mit Kältebrücken, Feuchtigkeit und Schimmel zu rechnen sei. Dies sei bei der Beschlussfassung nicht berücksichtigt worden.
Das AG Charlottenburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Denn die angefochtenen Beschlüsse widersprachen ordnungsgemäßer Verwaltung. Anlässlich der Beschlussfassung hätte die Eigentümergemeinschaft ein ausgefeiltes Sanierungskonzept vorlegen müssen. Dass die Probleme im Hinblick auf die Balkone zuvor nicht geklärt wurden, insbesondere die Art und Weise der Dämmung, war nach Ansicht des Gerichts ein grober Fehler. Zwar wurde ein Ingenieurbüro mit der Planung beauftragt, die Dämmung der Fassade wurde aber ohne nähere Ausgestaltung abschließend beschlossen. Da es sich nicht lediglich um einen Grundlagenbeschluss handelte, war der hinsichtlich der Art und Weise der Dämmung nicht detaillierte Beschluss rechtswidrig und ungültig (AG Charlottenburg, Urteil v. 17.08.16, Az. 75 C 32/16).
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