Gebührenordnung für Tiefgarage kann nicht per Beschluss zu Gunsten eines Betreibers beschlossen werden
Dass eine Gebührenordnung für eine Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft aber nicht zu Gunsten einer Tiefgaragen-GmbH beschlossen werden kann, stellte das Landgericht Aurich im Dezember 2017 klar. Dies übersteigt die Grenzen einer zulässigen Gebrauchsregelung gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Zu einer Wohneigentumsanlage gehörte auch eine Tiefgarage, die jedoch nicht gut ausgelastet war. Hintergrund war, dass im Gemeinschaftseigentum stehende Außenparkplätze existierten, die von den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft und externen Nutzern unentgeltlich genutzt werden durften. Die Bewirtschaftung der Tiefgarage war von der Eigentümergemeinschaft einer Tiefgaragen-GmbH übertragen worden. Anfang 2017 sollte eine Gebührenordnung für die oberirdischen Stellplätze beschlossen werden, damit die Plätze in der Tiefgarage mehr Zuspruch fänden.
Die Tiefgarage war immer eine eigene Teileigentumseinheit der Wohneigentumsanlage, mit einem eigenen Miteigentumsanteil von knapp 38% und verbunden mit einem Sonder- bzw. Teileigentum im Grundbuch eingetragen. Eigentümerin ist die Tiefgaragen-GmbH, welche einen hohen Anteil an den Kosten trägt. Deshalb wurde der Tiefgaragen-GmbH die Bewirtschaftung der Außenstellplätze übertragen und dann auch 2017 eine Gebührenordnung für die oberirdischen Stellplätze beschlossen. Einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft reichten eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Gebührenordnung ein.
Mit Erfolg! Das LG Aurich entschied zu Gunsten der anfechtenden Wohnungseigentümer, dass durch den Beschluss, die Außenstellflächen nur noch kostenpflichtig nutzen zu dürfen, den Wohnungseigentümern ein wirtschaftlicher Nachteil entstand. Zudem war der Beschluss wegen mangelnder Beschlussberechtigung der Eigentümergemeinschaft rechtswidrig und nichtig. Die Eigentümergemeinschaft war lediglich befugt, eine Gebrauchsreglung gemäß § 15 WEG bezüglich der Tiefgarage und der Außenstellplätze zu erlassen.
Die Zuweisung der Bewirtschaftung der Außenstellplätze an die Tiefgaragen-GmbH und der Erlass der Gebührenordnung war keine Gebrauchsregelung gem. § 15 WEG, sondern die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts gemäß § 13 Abs. 2 WEG an die Tiefgaragen-GmbH. Eine solche Zuweisung war nicht per Mehrheitsbeschluss möglich, da Sondernutzungsrechte nur durch eine Vereinbarung gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet werden können (BGH, Urteil v. 02.12.11, Az. V ZR 74/11). Allenfalls hätte eine Gebührenordnung zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft aber nicht zu Gunsten der Tiefgaragen-GmbH beschlossen werden können (LG Aurich, Urteil v. 08.12.17, Az. 4 S 159/17).
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