Instandsetzung: Vor Auftragsvergabe müssen drei Vergleichsangebote vorliegen

Dass die Vergabe eines Auftrages zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Verwalter nicht mindestens drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat, stellte das Landgericht Itzehoe im Januar 2018 klar. Beachten Sie als Wohnungseigentümer: Zumindest bei größeren Maßnahmen verlangt die Rechtsprechung immer noch mindestens drei Vergleichsangebote.

In einer Eigentümerversammlung hatten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Ferienhausanlage mehrheitlich die Ersetzung der Warmwasserboiler durch Frischwassertanks beschlossen. Unter einem anderen Tagesordnungspunkt wurde die Durchführung von Malerarbeiten an der Fassade beschlossen. Zu dieser Maßnahme war bereits in einer früheren Eigentümerversammlung die Vergabe des Auftrags beschlossen und dieser dann schon teilweise ausgeführt worden. Der Verwalter wollte aber zur Sicherstellung der Legalität Zweitbeschlüsse herbeiführen. Die Zweitbeschlüsse wurden von einzelnen Wohnungseigentümern angefochten, obwohl der Verwalter vorsorglich Alternativangebote vorgelegt hatte.

Das LG Itzehoe stellte klar, dass die Ersetzung der Warmwasserboiler durch Frischwassertanks in der Ferienhausanlage eine modernisierende Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) darstellte. Warmwasserspeicher in Ferienhausanlagen entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik, da in solchen Anlagen eine erhöhte Legionellengefahr besteht. Denn wegen der unregelmäßigen Nutzung von Ferienwohnungen wird nur eine geringe Durchströmungsgeschwindigkeit erreicht. Durch die Installation von Frischwasserstationen können jedoch Gesundheitsgefahren vermieden werden.

Durch den Verwalter waren vor der Eigentümerversammlung Vergleichsangebote eingeholt worden und diese wurden der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt. Die Angebote wurden auch alle auf der Eigentümerversammlung erläutert. Auch zu den beschlossenen Fassadenarbeiten wurden den Wohnungseigentümern drei Vergleichsangebote präsentiert. Somit hatte der Verwalter insgesamt rechtmäßig gehandelt und eine Anfechtung der Beschlüsse war insbesondere wegen der Vorlage von jeweils drei Vergleichsnageboten nicht erfolgreich durchsetzbar (LG Itzehoe, Urteil v. 05.01.18, Az. 11 S 1/17).

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