Verlängerung des Mietverhältnisses kann per Fax geltend gemacht werden

Dass bei einem gewerblichen Mietvertrag eine Verlängerungsoption der Mietzeit per Fax ausgeübt werden kann, stellte das Kammergericht in Berlin im Oktober 2017 klar. Die Zurückweisung einer rechtsverbindlichen Erklärung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche nach Zugang der Erklärung ohne das Vorliegen besonderer Umstände nicht mehr unverzüglich.

Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über das Fortbestehen des Mietverhältnisses. Laut § 2 des Mietvertrags hatte der Mieter das Recht, das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Dieses Recht musste jedoch spätestens sechs Monate vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit, bis zum 30. Juni 2015, ausgeübt werden. Per Fax vom 29. Juni 2015, welches am 30. Juni 2015 bei dem Vermieter einging, hatte der Mieter die Verlängerungsoption ausgeübt. Der Hausverwalter widersprach jedoch auf Geheiß des Vermieters schriftlich der Verlängerung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben ging dem Mieter am 03. Juli 2015 zu. Erst mit Schreiben vom 12. Juli 2015 wies der Mieter den Widerspruch wegen Fehlen einer Vollmachtsurkunde zurück. Da der Mieter nicht freiwillig räumte, klagte der Vermieter auf Herausgabe der Gewerberäumlichkeiten.

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Ohne Erfolg! Das KG Berlin entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Ausübung der Verlängerungsoption per Fax zulässig und rechtzeitig war, denn das Fax war dem Vermieter innerhalb der vertraglich gesetzten Frist Ende Juni 2015 zugegangen. Die Ausübung einer Verlängerungsoption bedarf der Schriftform, insbesondere wenn sich das Mietverhältnis durch Ausübung der Option um mehr als ein Jahr verlängert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass durch ein mit einer Unterschrift versehenes Fax die Schriftform gemäß § 126 BGB gewahrt ist. Der Mieter hatte deshalb seine Verlängerungsoption wirksam ausgeübt. Der Widerspruch des Vermieters gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses konnte somit keine Wirkung entfalten. Deshalb war es auch unschädlich, dass der Mieter den Widerspruch des Vermieters mangels einer wirksamen Vollmacht zu spät zurück gewiesen hatte. Denn die Zurückweisung des Mieters war nach Ablauf von über einer Woche nach Zugang des Widerspruchs verspätet (KG, Beschluss v. 23.10.17, Az. 8 U 91/17).

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