Kostenverteilung entgegen Teilungserklärung ist nicht zulässig

Das ist ein klassischer Fehler vieler Jahresabrechnungen: Der Verwalter schaut nicht in die Teilungserklärung und legt die Kosten anders als nach den dort gemachten Vorgaben um. Eine solche falsche Kostenumlage ist aber nicht zulässig und zwar auch dann nicht, wenn die falsche Umlage bereits seit Jahren praktiziert wird (AG Passau, Urteil v. 01.06.17, Az. 23 C 1871/16 WEG).

Verwalter hatte Quadratmeter in der Jahresabrechnung gerundet

Im entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft die Verteilung der Kosten nach Quadratmetern in der Jahresabrechnung ordnungsgemäß vorgenommen hatte. In der Teilungserklärung waren die Quadratmeterzahlen bis auf 2 Stellen hinter dem Komma angegeben. Dennoch nahm der Verwalter bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche eine Rundung vor. Entsprechend einer bereits seit Jahren praktizierten Vorgehensweise rundete er die Quadratmeter auf und verteilte sie nach “Ca.-Wohnfläche”. Nachdem die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung genehmigt worden war, gingen einige Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss vor.

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Regelung der Teilungserklärung war unmissverständlich

Die Eigentümer waren mit Ihrer Anfechtungsklage erfolgreich. Auch wenn der Verteilerschlüssel schon jahrelang unangefochten verwendet worden war, wurde er durch das Gericht für nichtig erklärt. Die Rundungen führen nämlich sowohl bei den Gesamt- als auch bei den Einzelabrechnungen zu Abweichungen. Auch wenn diese Abweichungen nur geringfügig sind, können sie nicht als vertretbar hingenommen werden. Durch die genaue Angabe der Wohnfläche mit 2 Stellen hinter dem Komma bringt die Teilungserklärung nämlich unmissverständlich zum Ausdruck, dass die Kostenverteilung sich exakt – und eben nicht gerundet – an der genauen Größe der Wohnungen orientieren soll. Die Abrechnung entsprach daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Fazit: Wenn Sie jetzt Ihre Einladung zur Eigentümerversammlung in Händen halten finden Sie dort mit Sicherheit den Tagesordnungspunkt “Genehmigung der Jahresabrechnung”. Werfen Sie dann unbedingt einen Blick in Ihre Teilungserklärung und kontrollieren Sie, ob die dort gemachten Vorgaben tatsächlich genau in der Jahresabrechnung berücksichtigt worden sind. Wenn nicht ist die Kostenverteilung nicht korrekt und Sie können die Korrektur der Jahresabrechnung von Ihrem Verwalter verlangen.

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