Verpflichtung zu Anfangsrenovierung ist nur bei angemessenem Ausgleich wirksam

Das Landgericht Paderborn stellte im Dezember 2017 klar, dass eine Klausel in einem Mietvertrag über eine Anfangsrenovierung des Mieters, nur dann wirksam ist, wenn der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhält. Beachten Sie als Vermieter: Eine solche Klausel kann nicht nur in einem Formularmietvertrag unwirksam sein, sondern auch als Individualvereinbarung. Das kann dann der Fall sein, wenn der Mieter auch am Ende des Mietverhältnisses eine Renovierung durchführen muss.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung und die Wirksamkeit einer Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung. In dem zwischen den Parteien geltenden Mietvertrag war eine Regelung mit folgendem Wortlaut enthalten: „Die Anstreicherarbeiten führt der Mieter selbst aus. Die Arbeiten sind fachgerecht auszuführen“. In diesem Zusammenhang war zu beachten, dass der Mieter in eine unrenovierte Mietwohnung eingezogen war. Nachdem der Vermieter den Mieter auf Nachzahlung aus der streitigen Betriebskostenabrechnung verklagt hatte, rechnete der Mieter mit den ihm im Zusammenhang mit der Anfangsrenovierung entstandenen Kosten auf. Er begründete seine Rückforderung damit, dass die Klausel über die vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auszuführenden Anstreicherarbeiten unwirksam sei.

Das LG Paderborn entschied den Rechtsstreit hinsichtlich der Rückforderung der Kosten für die Anstreicherarbeiten zu Gunsten des Mieters. Zwischen dem Vermieter und dem Mieter war auch streitig, ob die Klausel eine Vereinbarung in einem Formularmietvertrag darstellte oder als Individualvereinbarung zu gelten hatte. Deshalb prüfte das LG Paderborn die Rechtmäßigkeit der Klausel unter Berücksichtigung der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 05.04.06, Az. VIII ZR 163/05; BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14) für Formularmietverträge und auch für Individualvereinbarungen.

Gratis: Sichern Sie sich jetzt „Dr. Mahlstedts 5 Punkte für den unangreifbaren Mietvertrag„!

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Nach Ansicht des Gerichts war die Klausel schon als Gegenstand eines Formularmietvertrages wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters rechtswidrig. Denn in der Klausel war kein angemessener Ausgleich des Mieters für die ihm entstandenen Kosten vorgesehen, obwohl der Mieter in eine unrenovierte Mietwohnung eingezogen war. Denn die bei seinem Einzug bereits vorhandenen Mängel hatte der Mieter nicht selbst verursacht. Aber auch wenn es sich bei der Klausel um eine Individualvereinbarung handeln würde, wäre diese mit § 242 BGB nicht zu vereinbaren. Der Grund hierfür ist, dass der Mieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen müsste und deshalb eine unangemessene Doppelbelastung des Mieters vorläge (LG Paderborn, Urteil v. 13.12.17, Az. 1 S 10/17).

Gratis: Sichern Sie sich jetzt „Dr. Mahlstedts 5 Punkte für den unangreifbaren Mietvertrag„!