Rechtswidrige Kündigung kann als Aufhebungsvereinbarung gewertet werden

Wenn ein Mieter von Gewerberäumen wegen einer fest vereinbarten Laufzeit seines Mietvertrages nicht vorzeitig ordentlich kündigen kann, kann seine eigentlich rechtswidrige Kündigung in einen Antrag auf Vertragsauflösung umgedeutet werden. Dies stellte das Oberlandesgericht Frankfurt im März 2018 in einem Rechtsstreit klar, in welchem ein Mieter außerordentlich ohne einen berechtigenden wichtigen Grund gekündigt hatte.

Der Mietvertrag über gewerbliche Räume sah eine Grundlaufzeit von 36 Monaten vor, die sich jeweils um 12 Monate verlängern sollte, wenn nicht der Mieter oder der Vermieter mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende der Grundlaufzeit oder mit einer Frist von drei Monaten zum Ende einer Verlängerungsperiode kündigt. Laut Mietvertrag war der Vermieter im Fall einer vorzeitigen Kündigung des Mieters berechtigt, 50% der bis zum Ablauf der nächsten ordentlichen Kündigungsfrist zu zahlenden Gesamtvergütung als pauschalen Schadensersatz zu verlangen. Entgegen der vertraglichen Vereinbarung kündigte der Mieter das Mietverhältnis schriftlich für Ende Mai 2014. Letztendlich bestätigte der Vermieter die Kündigung zum 31.05.2014, verlangte jedoch den vertraglich vereinbarten Schadensersatz i.H.v. 50% der restlichen Gesamtvergütung. Da der Mieter den Schadensersatz nicht freiwillig zahlte, reichte der Vermieter eine Klage ein.

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Mit Erfolg! Das OLG Frankfurt bestätigte, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung von 50% der restlichen Gesamtvergütung hatte. Denn zunächst war die Kündigung des Mieters rechtswidrig und unwirksam, da der Mieter laut Vereinbarung im Mietvertrag lediglich zu einer fristlosen Kündigung bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes berechtigt war. Ein Grund für eine fristlose Kündigung lag jedoch nicht vor. Der Mietvertrag sah eine Grundlaufzeit von 36 Monaten vor, die sich jeweils um 12 Monate verlängern sollte, wenn nicht der Mieter oder der Vermieter rechtzeitig kündigten. Doch obwohl der Vermieter auf Vertragserfüllung bestehen konnte, hatte er einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zugestimmt. Der Mieter konnte jedoch nicht davon ausgehen, dass der Vermieter auch auf seine Vergütung verzichtet.

Deshalb war in dem Verhalten des Vermieters ein Angebot zu einer Vertragsaufhebung bei Ausgleich seiner Forderung zu sehen. Dieses Angebot des Vermieters hinsichtlich einer Auflösung des Mietvertrages hatte der Mieter auch dadurch angenommen, das er aus dem Mietverhältnis ausgeschieden war und die Mieträume verlassen hatte. Im Zusammenhang mit dieser Aufhebungsvereinbarung hatten sich der Mieter und der Vermieter auf die Zahlungspflicht des Mieters in Höhe von 50% der restlichen Gesamtvergütung geeinigt. Denn der Mieter konnte nicht davon ausgehen, dass der Vermieter auf seine im Mietvertrag ausdrücklich geregelte Entschädigung verzichten wollte (OLG Frankfurt, Urteil v. 08.03.18, 2 U 25/17).

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