Zahlungsverzug Ihres Mieters: Dann dürfen Sie kündigen
Nicht bei jedem Zahlungsverzug dürfen Sie gleich eine Kündigung aussprechen. Der Zahlungsverzug von Mietern ist in § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Danach liegt nicht bei jedem Ausbleiben einer Zahlung gleich ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor. Ein solcher Grund ist dann gegeben,
- wenn Ihr Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.
Beispiel I:
Das Geld Ihres Mieters muss bis zum 3. Werktag eines Monats auf Ihrem Konto sein. In den Monaten Juli und August 2018 wäre das der 4. Juli und der 3. August. Ist am 4. August, 0:00 Uhr, das Geld nicht gutgeschrieben, können Sie kündigen.
Achtung: Auch Samstage sind Werktag!
Beispiel II:
Ihr Mieter hat Ihnen monatlich 500 € zu zahlen. Im April zahlt er gar nichts, im Mai nur 250 € und im Juni ebenfalls lediglich 250 €. Somit ist er im Juni mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug. Es liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.
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Erlöschen des Kündigungsrechts
Zahlt Ihr Mieter bevor ihm Ihre Kündigung zugegangen ist, erlischt Ihr Kündigungsrecht. Ihre Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn Ihr Mieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Gleiches gilt, wenn sich eine Behörde, beispielsweise das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet. Diese Möglichkeit besitzt Ihr Mieter allerdings nicht mehr, wenn das Gleiche bereits innerhalb der letzten 2 Jahre schon einmal geschehen ist.
Abmahnung
Abmahnen brauchen Sie Ihren Mieter bei einem Zahlungsverzug nicht. Aber: Ihr Mieter zahlt regelmäßig seine Miete verspätet. Sie bekommen also Ihre vollständigen Mietzahlungen, nur eben nicht rechtzeitig. Auch das kann in Wiederholungsfällen eine Kündigung rechtfertigen. In diesen Fällen sollten Sie aber Ihren Mieter zuvor abgemahnt haben.
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