Öffnen und Schließen der Flurfenster verbleibt bei der Gemeinschaft
In einer Eigentümergemeinschaft treffen Menschen mit unterschiedlichen Ansprüchen aufeinander. So auch hinsichtlich des Themas “Frischluft”. Die einen möchten die Fenster der gemeinschaftlichen Räume am liebsten immer gekippt haben. Die anderen frieren selbst im Sommer und bevorzugen daher geschossene Fenster.
Schnell kann es da zu Streitigkeiten kommen. Falls es in Ihrer Gemeinschaft ähnliche Probleme gibt, kommen Sie aber besser nicht auf die Idee, die ausschließliche Befugnis zum Öffnen und Schließen der Fenster auf Ihren Hausmeister zu übertragen. Das geht nämlich nicht. Ein solcher Beschluss ist nach einer Entscheidung des LG Koblenz sogar nichtig (Urteil v. 22.08.16, Az. 2 S 15/16).
Eigentümer wollte Flurfenster nach Bedarf Öffnen und Schließen
In einer Eigentümergemeinschaft herrschte schon seit längerem Streit mit einem Wohnungseigentümer, der die Fenster des gemeinschaftlichen Flurs nach Bedarf und Witterung öffnete bzw. wieder schloss. Um die Streitigkeiten zu beenden, fassten die Eigentümer auf ihrer Eigentümerversammlung den folgenden Beschluss:
“Dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter wird die alleinige Befugnis übertragen, die Flurfenster zu kippen, wenn es witterungsbedingt angepasst ist. In den kalten Jahreszeiten sollen die Flurfester temperaturabhängig geschlossen bleiben.”
Der betroffene Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Er war der Ansicht, dass ihm der Mitgebrauch der gemeinschaftlichen Fenster entzogen wurde.
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Beschluss war sogar nichtig
Das Landegericht Koblenz entschied: Der Beschluss war nichtig. Durch den Beschluss wurde den Wohnungseigentümern der Gebrauch der Flurfester vollständig entzogen. Ein solcher vollständiger Entzug gemeinschaftlicher Gegenstände ist aber einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich.
Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Gefahr oder ein Schaden vom gemeinschaftlichem Eigentum abgewendet werden soll, kann die Benutzung gemeinschaftlicher Gegenstände durch die Eigentümer stark eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen werden. Das ist aber bei der hier in Rede stehenden Lüftungsfrage nicht der Fall.
Das bedeutet das Urteil für Sie: Auch wenn das Urteil nicht mehr ganz neu ist, bleibt es dennoch von aktueller Bedeutung für Sie. Gerade in den wärmeren Monaten kommt es nämlich in Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Streitigkeiten über die Frage, ob und wie lange der gemeinschaftliche Flur gelüftet werden soll. Jetzt wissen Sie: Solche Streitigkeiten können Sie nicht durch eine Kompetenzübertragung an den Hausmeister lösen. Nehmen Sie lieber eine Regelung in die Hausordnung auf, nach der die Fenster nur eine bestimmte Zeit lang geöffnet sein dürfen. Vergessen Sie auch nicht hinzuzufügen, dass der Eigentümer, der ein Fenster geöffnet hat, dieses auch wieder schließen muss. Solche Regelungen können Sie per mehrheitlichen Beschluss fassen.
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