Instandsetzung: Firma muss im Beschluss benannt werden

Wenn Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme planen, denken Sie unbedingt daran, den Beschluss darüber so genau wie möglich zu fassen. Schon wenn Sie die zu beauftragende Firma nicht in Ihrem Beschluss benennen, führt das zu dessen Anfechtbarkeit. Das gilt selbst dann, wenn die Firma den auf der Versammlung anwesenden Eigentümern vorgestellt wurde (AG Marl, Urteil v. 19.03.18, Az. 34 C 8/17).

Firma wurde auf der Versammlung vorgestellt

Im entschiedenen Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss, einen Planungsauftrag über die Sanierung der Heizungsanlage zu erteilen. Das von der Verwalterin beauftragte Planungsbüro kam zu dem Ergebnis, dass mit Ausnahme der Haupttrasse sämtliche Rohrleitungen der Heizung überaltert, marode und verschlammt seien, so dass eine Funktion des Heizungssystems nicht mehr gewährleistet sei.

Mit dem Einladungsschreiben zu der Eigentümerversammlung vom 02.05.2017 informierte die Verwalterin die Eigentümer ausführlich über die Ergebnisse der Sanierungsplanung. Welche Firma das wirtschaftlichste Angebot abgegeben hatte bzw. mit der Durchführung der Sanierung aus Sicht der Verwaltung beauftragt werden sollte, wurde jedoch nicht angegeben. Auf der Eigentümerversammlung wurde die Firma, die aus Sicht des Planungsbüros das wirtschaftlichste Angebot abgegeben hatte, von der der Verwalterin als diejenige Firma vorgestellt, die die Sanierung federführend durchführen sollte. Die Eigentümergemeinschaft fasste sodann mehrheitlich einen ausführlichen Sanierungsbeschluss. In dem Beschluss wurde die Firma, die mit den Arbeiten beauftragt werden sollte, wiederum nicht benannt. Ein Eigentümer erhob unter anderem aus diesem Grund Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Gratis: Sichern Sie sich jetzt  “Dr. Mahlstedts Umsetzungsstrategie für Ihre Eigentümerversammlung”

Firma muss für jedermann erkennbar sein

Zu Recht, wie das Amtsgericht Marl entschied. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen, auch wenn der Sanierungsumfang noch nicht exakt feststeht. Es müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenanschläge) geregelt werden. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Das war aber bei der Firma, die mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme beauftragt werden sollte, nicht der Fall. In dem Beschluss selbst fehlt die Festlegung, welche Firma die Arbeiten ausführen sollte. Auch aus dem sonstigen Protokollinhalt bzw. den Erläuterungen im Einladungsschreiben ergab sich nicht, wer mit den Arbeiten betraut werden sollte. Die Tatsache, dass es den in der Versammlung anwesenden Eigentümern klar war, welche Firma die Arbeiten durchführen sollte, genügt nach Auffassung des Gerichts nicht. Vielmehr muss für jedermann, insbesondere für etwaige Rechtsnachfolger, ohne weiteres erkennbar sein, welche Firma die Arbeiten durchführen soll. Da das nicht der Fall war, wurde der Beschluss für unwirksam erklärt.

Fazit: Dieses Urteil zeigt wieder einmal, wie penibel Sie bei der Formulierung von Sanierungsbeschlüssen sein müssen. Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Beschluss auch die Firma, die mit den Arbeiten beauftragt werden soll, ausdrücklich benennt. Vergessen Sie das, steht Ihr Beschluss auf wackeligen Beinen.

Gratis: Sichern Sie sich jetzt  “Dr. Mahlstedts Umsetzungsstrategie für Ihre Eigentümerversammlung”