Vermieter kann sich auf „Renovierungsvereinbarung” zwischen Mieter und Vormieter berufen

Dass ein Vermieter sich auf eine „Renovierungsvereinbarung” zwischen seinem Mieter und einem Vormieter berufen kann, stellte das Landgericht Lüneburg im November 2016 klar. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen gilt in einem solchen Fall nicht.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im gemeinsamen Mietvertrag. Der Mieter hatte von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung des Vermieters angemietet, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass vom Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Zu Ende der Mietzeit führte der Mieter demgemäß auch Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter jedoch als mangelhaft ansah. Der Vermieter beauftragte deshalb anschließend selbst einen Malerbetrieb.

Die Kosten in Höhe von 799,89 € machte er gegen den Mieter geltend. Da der Mieter den Betrag nicht freiwillig ausglich, klagte der Vermieter auf Schadensersatz wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mieter berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14) zu Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen. Danach ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

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So entschied das Gericht

Das LG Lüneburg entschied, dass diese Rechtsprechung wegen der zwischen dem Mieter und der Vormieterin geschlossenen „Renovierungsvereinbarung” keine Anwendung finden könne. Denn in dieser Vereinbarung hatte der Mieter sich zur Übernahme der erforderlichen Schönheitsreparaturen gegenüber der Vormieterin bereit erklärt. Dies, obwohl die Wohnung in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Angesichts der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin, war es nach Ansicht des LG Lüneburg interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Mietwohnung im renovierten Zustand übergeben.

Deshalb war die Übertragung der eigentlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht rechtswidrig. Gemäß § 535 BGB hat ein Vermieter die Mietwohnung seinem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Aber gemäß § 307 BGB liegt eine unangemessene Benachteiligung nur vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Angesichts der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin hatte das Gericht jedoch keine Bedenken (LG Lüneburg, Urteil v. 16.11.16, Az. 6 S 58/16).

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