Weitgehender Kündigungsausschluss im Mietrecht erlaubt

Der Bundesgerichtshof hat ein sehr wichtiges Urteil zum Kündigungsausschluss in Mietverträgen gefällt (Urteil vom 08.05.2018, Az.: VIII ZR 200/17). Der Kündigungsausschluss wird gerade von Vermietern dann gerne genommen, wenn Mieter langfristig gebunden werden sollen. Und ein befristeter Mietvertrag ist gerade im Wohnraumbereich nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich.

Doch nun zum Fall: Die Vermieterin hatte ein Mietvertragsformular verwendet, das einen Kündigungsverzicht über maximal vier Jahre ab Vertragsschluss vorsah. Die Möglichkeit des Kündigungsverzichts wurde handschriftlich angekreuzt, eine Verzichtsdauer wurde nicht eingetragen und der Text „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurde gestrichen. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter für den Heizölkauf, die Heizungswartung und den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der dadurch entstehenden Kosten zu tragen hätten. Auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten wurde nicht vereinbart.

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Als die Mieter trotzdem ausziehen sollten, beriefen sie sich auf einen dauerhaften Kündigungsausschluss im Mietvertragsrecht. Und darüber musste nun der Bundesgerichtshof entscheiden. Klar war schon vorher:

• Ein Kündigungsausschluss ist im Mietvertragsrecht möglich.
• Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geht das allerdings nur bis zu einer gewissen Höchstdauer, die im Allgemeinen bei maximal vier Jahren liegt.
• Handelt es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, ist ein Kündigungsausschluss auch länger möglich.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen, wie in diesem Fall, ausgehandelt sind. Es hatte ein individuales Aushandeln der Kündigungsbedingungen gegeben. Und ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist sogar möglich.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof urteilte nun, dass durch eine Individualvereinbarung ein Kündigungsausschluss für sehr lange Zeit möglich ist.

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