Jahresabrechnung: Änderung der Flächenangaben nur mit gesondertem Beschluss!

Ist Ihnen das bei Ihrer Jahresabrechnung auch schon aufgefallen? Nach genauer Durchsicht stellen Sie bei der Verteilung der Kosten stellen Sie plötzlich Abweichungen zu der Abrechnung des letzten Jahres fest. Es ist ein anderer Verteilerschlüssel gewählt worden oder es wurden bei der Abrechnung nach Wohnfläche andere Flächenangaben zugrunde gelegt. Das geht aber nicht, eine solche Änderung in der Jahresabrechnung ist nur mit einer vorangegangenen ausdrücklichen Beschlussfassung möglich (LG Frankfurt, Urteil v. 17.05.18, Az. 2-13 S 91/16).

Neue Vermessung kam zu abweichende Quadratmeterzahlen

Im entschiedenen Fall gab die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft neben dem vorgedruckten Text der “circa”- Wohnflächen handschriftliche Angaben der Wohnungsgrößen an. Im Jahr 2013 wurden die Wohnungen aufgrund der Beauftragung durch die Gemeinschaft von einer Sachverständigen neu vermessen. Aus diesem Gutachten ergaben sich Abweichungen zu den handschriftlichen Angaben der Teilungserklärung. Diese Differenzen rührten unter anderem daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifiziert, welches bei der Wohnung zu einem Abzug führt, bei einer andern Wohnung wurden dagegen die Dachterrasse und die Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt. In den erst später erstellten Abrechnungen 2008 bis 2013 sowie der Jahresabrechnungen 2014 wurden die neuen Quadratmeterzahlen verwendet. Eine Eigentümerin wendet sich mit Ihrer Beschlussanfechtung gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.

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QM-Zahlen der Teilungserklärung sind maßgeblich

Die in der Teilungserklärung vermerkten Wohnflächenangeben sind zwischen den Eigentümern als Verteilermaßstab vereinbart worden. Daher sind die in der Teilungserklärung enthaltenen Angaben maßgeblich . Wollen die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 WEG). Eine versteckte Beschlussfassung in dem Beschluss über die Jahresabrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Jahresabrechnung auf die neuen Quadratmeterzahlen abstellte, war die Beschlussfassung unwirksam.

Fazit: Auch wenn eine neue Verteilung der Lasten und Kosten in der Jahresabrechnung sachgemäß erscheint – Ihr Verwalter darf Sie und die anderen Eigentümer hier nicht einfach vor vollendete Tatsachen stellen. Ein in der Teilungserklärung vorgegebener oder per Beschluss festgelegter Verteilermaßstab kann nicht einfach geändert werden. Vielmehr müssen Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft vorher über diese Änderung beschließen.

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