Umlegung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht zwingend unwirksam

Dass eine mietvertragliche Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen” nicht rechtswidrig ist und eine zulässige Umlegung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter darstellt, stellte das Landgericht Berlin im Mai 2018 klar. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Mieter von Ihnen als Vermieter eine renovierte Wohnung übernommen hat. Notwendige und fällige Schönheitsreparaturen am Ende eines Mietverhältnisses können Sie als Vermieter deshalb auch von Ihrem Mieter als Auszugsrenovierung einfordern.

Ein Vermieter hatte die Erben eines Mieters nach Rückgabe der Mietwohnung auf Schadensersatz verklagt. Hintergrund war, dass nach Räumung der Mietwohnung noch Schönheitsreparaturen vom Mieter bzw. dessen Erben zu verrichten waren. Der Mieter hatte seinerzeit die Wohnung als eine renovierte Neubauwohnung angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Trotz Fristsetzung durch den Vermieter wurde die Mietwohnung geräumt ohne dass irgendwelche Maler-, Ausbesserungs- und Dekorationsarbeiten ausgeführt wurden. Aus diesem Grund verklagte der Vermieter die Erben des Mieters auf Schadensersatz in Höhe der notwendigen Renovierungskosten. Die Erben des Vermieters waren jedoch der Ansicht, dass die Renovierungsklausel im Mietvertrag rechtswidrig und unwirksam war.

Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Dem Mieter war bei seinem Einzug eine frisch renovierte Neubauwohnung ohne Gebrauchsspuren übergeben worden. Eine Übertragung von Schönheitsreparaturen durch Sie als Vermieter auf Ihren Mieter ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich nicht zu beanstanden (BGH, Urteil v. 14.07.04, Az. VIII ZR 339/03; BGH, Urteil v. 30.10.84, Az. VIII ARZ 1/84).

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Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Vertragsende zu leisten

Ein Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) liegt nicht vor, weil der Mieter für seine Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ein Äquivalent, nämlich eine anfänglich renovierte Mietwohnung erhalten hat. Führt ein Mieter die von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durch, sind diese spätestens bei Vertragsende zu leisten. Die Annahme eines gesetzlichen Verbots aus § 536 Abs. 4 BGB greift nicht, da durch die Verpflichtung eines Mieters zu Schönheitsreparaturen Gewährleistungsansprüche des Mieters nicht umgangen werden (LG Berlin, Urteil v. 02.05.18, Az. 64 S 120/17).

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