Flächenabweichung von mehr als 10% rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung

Zwar stellt in einer Mietwohnung eine Flächenabweichung von mehr als 10% einen erheblichen Mangel dar. Dies berechtigt einen Mieter jedoch nicht ohne Weiteres zu einer fristlosen Kündigung, stellte das Landgericht Frankfurt am Main im März 2018 klar. Denn eine fristlose Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter oder dem Vermieter unzumutbar ist. Ein erheblicher Mangel berechtigt einen Mieter zwar grundsätzlich zur Minderung der Miete; dadurch wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses aber nicht unzumutbar.

Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung des Mieters. Im Mietvertrag hatte sich der Vermieter verpflichtet dem Mieter eine Fläche von 17,50 m² zur Verfügung zu stellen. Der Mieter sollte zur Minderung berechtigt sein, wenn eine Flächenabweichung von mehr als 10% vorliegt. Nach Übergabe der Mieträume prüfte der Mieter die Größe der Fläche und stellte fest, dass diese maximal 15 m² bis 16,85 m² groß war. Aus diesem Grund minderte der Mieter zunächst die Miete und kündigte dann später das Mietverhältnis außerordentlich ohne Frist. Da der Mieter anschließend von Januar bis März 2017 keine Miete zahlte, kündigte nunmehr der Vermieter das Mietverhältnis wegen dem Mietrückstand fristlos.

Das LG Frankfurt a. M. entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Dem Mieter stand kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu, da kein wichtiger Grund vorlag. Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass Ihnen als Vermieter oder Ihrem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann.

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Flächenabweichung von mehr als 10% ist erheblicher Mangel

Zwar stellt eine Flächenabweichung von mehr als 10% gemäß der Rechtsprechung des BGH regelmäßig einen erheblichen Mangel dar. Weicht die Größe der Fläche der Mieträume von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, ergibt sich hieraus aber nicht automatisch ein Kündigungsrecht des betroffenen Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, damit die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den betroffenen Mieter gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB unzumutbar ist. Weitere Gründe waren aber nach Feststellung des Gerichts nicht erkennbar. Somit hatte der Vermieter seinerseits einen Anspruch auf Nachzahlung der rückständigen Miete und konnte wegen des Mietrückstands wirksam fristlos kündigen (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 16.03.18, Az. 2-21 O 167/17).

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