Geringes Auftragsvolumen – 3 Alternativangebote sind nicht erforderlich!

Bestimmt wissen Sie, dass eine ordnungsgemäße Beschlussfassung Ihrer Gemeinschaft über eine Vergabe von Aufträgen die Einholung von mindestens 3 Vergleichsangeboten erfordert. Werden diese Vergleichsangebote nicht eingeholt, macht das den gefassten Beschluss anfechtbar. Vielleicht empfinden Sie es als lästig, bei jeder Auftragsvergabe 3 Angebote zu beschaffen und sich mit diesen auseinanderzusetzen. In diesem Fall wird ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main Sie erfreuen. Das Gericht hat nämlich entschieden, dass Alternativangebote für eine Auftragsvergabe ausnahmsweise nicht eingeholt werden müssen. Nämlich dann nicht, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt (Urteil vom 17.05.18, Az. 2-13 S 26/17).

Hausmeisterdienst mit Kosten von 800 €/Jahr wurde beschlossen

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft unter anderem beschlossen, einen Hausmeisterdienst mit jährlichen Kosten von knapp 800 € pro Jahr zu beauftragen. Alternativangebote waren zuvor nicht eingeholt und den Eigentümern vorgelegt worden. Allerdings war bereits zuvor ein anderer Hausmeisterdienst in der Wohnanlage beschäftigt gewesen, der in etwa dieselben Arbeiten verrichtete, wie der neue Hausmeisterdienst. Der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft veranschlagte für das Wirtschaftsjahr ein Gesamtvolumen von ca. 27.600 €. Die Kosten des Hausmeisterdienstes machten damit lediglich 5 % des Volumens des Wirtschaftsplans aus. Einige Eigentümer erhoben mangels vorgelegter Alternativ- oder Konkurrenzangebote Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

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Vorlage der Alternativangebote war nicht erforderlich

Das Gericht entschied: Der Beschluss entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Einholung und Vorlage von Alternativangeboten war nicht erforderlich. Zwar erfordert eine ordnungsgemäße Beschlussfassung normalerweise die Einholung von Alternativangeboten. Denn nur hierdurch kann den Eigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind.

Allerdings bestehen hiervon Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Eigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dann kann es ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, einen Auftrag zu vergeben, ohne Alternativangebote einzuholen.

Da der Hausmeistervertrag mit einem jährlichen Volumen von unter 800 € bei einem Gesamtjahresvolumen des Wirtschaftsplans von ca. 27.600 € geschlossen wurde, entsprach dessen Volumen unter 5% des Wirtschaftsplanes. Angesichts dieser Größenordnung ging das Gericht von einem geringen Auftragsvolumen aus. Außerdem war den Wohnungseigentümern aufgrund der vorangegangenen Beschäftigung eines anderen Hausmeisterdienstes eine Orientierung und Einordnung des Angebotes möglich. Daher war das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich und die Beschlussanfechtung konnte nicht mit Erfolg darauf gestützt werden.

Fazit: Wie das Urteil zeigt, ist die Einholung von Alternativangebote nicht in jedem Fall der Auftragsvergabe erforderlich. Macht das Volumen nicht mehr 5 % des Wirtschaftsplans aus, können Sie von einem solchen geringen Ausgangsvolumen ausgehen. Geht es um höhere Kosten, machen Sie sich aber dennoch lieber die Arbeit Alternativangebote einzuholen und miteinander zu vergleichen. Damit gehen Sie bei Ihrer Beschlussfassung auf Nummer sicher.

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