Verzug mit geringfügiger symbolischer Miete rechtfertigt keine Kündigung

Wenn ein Vermieter und sein Mieter eine geringe symbolische Miete vereinbart haben, rechtfertigt ein Verzug mit der Mietzahlung keine Kündigung. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Mai 2018 klar. Denn für eine Kündigung kommt es auf den objektiven Wert des Mietrückstands an; dieser muss erheblich sein.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Vermieter und Mieter hatten für einen Zeitraum von 5 Jahren eine symbolische Miete in Höhe von 1,- € monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 220,- € vereinbart. Der objektive Mietwert der Wohnung lag bei 900,- € monatlich. Hintergrund der symbolisch vereinbarten Miete war, dass der Mieter das Haus, in dem sich seine Mietwohnung befand, als ursprünglicher Eigentümer an den Vermieter verkauft hatte. Zu Gunsten des Mieters war zunächst ein dingliches Wohnrecht im Grundbuch eingetragen worden. Das Wohnrecht wurde jedoch nach Abschluss des Mietvertrages wieder im Grundbuch gelöscht. Da der Mieter die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663,- € nicht zahlte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage ein.

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So entschied das Gericht

Ohne Erfolg! Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht wirksam beendet wurde. Denn es lag keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor. Ist Ihr Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, können Sie als Vermieter außerordentlich fristlos kündigen. Die gesetzliche Regelung finden Sie in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Im entschiedenen Rechtsstreit war der Mieter zwar mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Rückstand. Die Nettomiete in Höhe von 1,- € monatlich war jedoch nur symbolisch vereinbart worden und zudem im Hinblick auf den objektiven Mietwert geringfügig. Der Rückstand von insgesamt 663,- € lag unter der gerechtfertigten Nettomonatsmiete i.H.v. 900,- €. Der Zahlungsverzug des Mieters wurde wegen Geringfügigkeit durch § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfasst und stellte somit keine eine Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung dar (BGH, Beschluss v. 15.05.18, Az. VIII ZR 150/17).

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