Vermieter haben Ermessen bezüglich der Beseitigung von Mängeln

Sollen Sie als Vermieter die Undichtigkeit von Fenstern beseitigen, muss Ihr Mieter die betroffenen Fenster klar und eindeutig bezeichnen. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat Ihr Mieter auch lediglich einen allgemeinen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mieträume, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es nämlich in Ihrem Ermessen als Vermieter, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird. Dies stellte das Amtsgericht Schöneberg im Februar 2018 klar.

Der Streitfall

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Verpflichtung des Vermieters Undichtigkeiten an den Fenstern der Mietwohnung des Mieters zu beseitigen. Streitig war auch, ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt war. Der Mieter hatte angezeigt, dass bestimmte Fenster seiner Mietwohnung undicht waren, wobei das Ausmaß der Undichtigkeit nicht klar war. Da der Vermieter nicht sofort reagierte, reichte der Mieter Klage ein. Er beantragte, den Vermieter zu verurteilen, in seiner Mietwohnung im „Wohnzimmer“, „kleinen Zimmer“ und im „Schlafzimmer“ die dort vorhandenen Kastendoppelfenster so abzudichten, dass kein Wasser von außen mehr in die Wohnung eindringen kann.

Außerdem glaubte der Mieter berechtigt zu sein, die aktuell von ihm zu zahlende Miete in Höhe von 1.034,83 € seit August 2017 wegen des Mangels im „Wohnzimmer“ um 10%, wegen des Mangels im „kleinen Zimmer“ um 5% und wegen des Mangels im „Schlafzimmer“ um 10% bis zur Beseitigung der jeweiligen Mängel mindern zu können. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Klage nicht gerechtfertigt war, weil die Zeit für die Beseitigung der Mängel zu knapp war. Außerdem sei eine Instandsetzung der Fenster mangels ausreichend konkreter Bezeichnung der Zimmer nicht möglich gewesen.

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So entschied das Gericht

Das AG Schöneberg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Klageantrag des Mieters war vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten in der Mietwohnung tatsächlich zu unbestimmt. Eine konkrete Zuordnung der Begriffe „Wohnzimmer”, „kleines Zimmer” und „Schlafzimmer” zu den tatsächlich in der Wohnung vorhandenen Zimmern war nicht eindeutig möglich. Denn es war beispielsweise unklar, welches der Zimmer mit der Bezeichnung „kleines Zimmer” gemeint sein sollte, da der kleinste Raum der Wohnung eine Kammer war. Der Klageantrag war auch ursprünglich unbegründet, da der Mieter als Instandsetzung begehrte, die vorhandenen Kastendoppelfenster abzudichten. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB hatte der Mieter jedoch lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mieträume, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung.

Grundsätzlich liegt es nämlich in Ihrem Ermessen als Vermieter, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird. So hätte der Vermieter im entschiedenen Rechtsstreit beispielsweise auch die Möglichkeit gehabt, neue Fenster einzubauen anstatt die vorhandenen abzudichten. Auch wenn bestimmte Fenster in der Mietwohnung undicht waren, war eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht möglich. Voraussetzung für eine Minderung wäre nämlich gewesen, dass durch die Undichtigkeit der Fenster der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt war. Dies konnte jedoch aufgrund des Vortrags des Mieters nicht festgestellt werden. Allein aufgrund der Angabe des Mieters, dass bei häufig aufgetretenen Regenfällen Wasser in die Wohnung gelaufen sei, kam das AG Schöneberg nicht zu dem Ergebnis, dass die Erheblichkeitsschwelle überschritten wurde. Der Mieter hätte darlegen müssen, wie häufig, in welchen Räumen und in welchem Ausmaß Wasser eintrat (AG Schöneberg, Urteil v. 16.02.18, Az. 17 C 122/17).

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