Verwalterwahl: GmbH statt Einzelperson nur mit Alternativangeboten

Sicher ist Ihnen bekannt, dass die Wahl Ihres Verwalters nur dann ordnungsgemäß ist, wenn Sie Alternativangebote eingeholt und geprüft haben. Beschließen Sie dagegen die Amtszeit Ihres Verwalters zu verlängern, ist die Einholung solcher Alternativangebote nicht erforderlich. Nach einem aktuellen Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main benötigen Sie Alternativangebote aber dann, wenn anstelle Ihres bisherigen Verwalters eine GmbH mit dem bisherigen Verwalter als Geschäftsführer die Verwaltung Ihres Gemeinschaftseigentums übernehmen soll (Urteil v. 26.03.18, Az. 2-13 S 27/17).

Alter Verwalter ist Geschäftsführer der neuen Verwaltung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft fasste den Beschluss über die Neubestellung des Verwalters. Statt des bisherigen Verwalters sollte nun eine GmbH die Verwaltung übernehmen. Viel änderte sich für die Gemeinschaft hierdurch jedoch nicht, denn der bisherige Verwalter wurde als Geschäftsführer dieser GmbH eingesetzt. Daher hatten die Eigentümer zuvor auch keine Alternativangebote eingeholt. Ein Eigentümer war mit der Wahl nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

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Keine Personenidentität bei GmbH statt Einzelperson

Die Klage war erfolgreich. Der Beschluss widersprach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine Alternativangebote eingeholt worden waren. Zwar kann auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden, wenn die Amtszeit des bisherigen Verwalters verlängert werden soll. Anders ist es aber dann, wenn sich die Sachlage seit der Erstbestellung verändert hat oder erstmals ein neuer Verwalter bestellt werden soll.

Gegenstand des gefassten Beschlusses war hier nicht die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters als Einzelperson, sondern die Bestellung einer GmbH. Auch wenn der bisherige Verwalter Geschäftsführer der GmbH ist, kann man hier nicht von einer Personenidentität ausgehen. Außerdem hat sich auch der Sachverhalt erheblich verändert, denn durch die Wahl einer haftungsbeschränkten Gesellschaft zur Verwalterin ist eine völlig andere Sachlage eingetreten, als durch die Wahl einer Einzelperson. Bei der Wahl einer juristischen Person zum Verwalter ist nämlich nicht sichergestellt, dass der Geschäftsführer während der Laufzeit des Verwaltervertrages der gleiche bleibt. Daher hätten die Eigentümer hier Alternativangebote einholen müssen. Da dies nicht geschehen ist, erfolgte die Beschlussfassung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage und entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Fazit: Auch wenn Ihnen Ihr Verwalter als Person erhalten bleibt: Wird statt einer Einzelperson eine GmbH als Verwalter gewählt ist die Personenidentität, die Ihnen den Verzicht auf Alternativangebote erlaubt, nicht gegeben. Holen Sie daher im Zweifel besser Alternativangebote ein. Dadurch stellen Sie sicher, dass Ihr Wunschkandidat auch weiterhin für Sie und Ihre Gemeinschaft tätig sein kann.

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