Für Sie ist Ihr Sondernutzungsrecht auch ohne Grundbucheintragung wirksam

Ist zur Ihren Gunsten ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenstück, einer Terrasse oder einem Stellplatz eingeräumt worden, können Sie die Sondernutzungsfläche alleine, unter Ausschluss der anderen Eigentümer nutzen. Meistens werden Ihnen solche Sondernutzungsrechte schon in der Teilungserklärung zugesprochen. Aber was bedeutet es für Sie, wenn das Sondernutzungsrecht kraft der Teilungserklärung “bedingt aufschiebend” entstehen soll? Das OLG München entschied: ein solches Sondernutzungsrecht ist nur schuldrechtlich wirksam. Zur Wirksamkeit gegenüber Dritten bedarf es der Eintragung in das Grundbuch (Beschluss v. 22.12.17, Az. 34 Wx 139/17).

Grundbuchamt lehnte Eintragung des Sondernutzungsrechts ab

Das Gericht hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem das Grundbuchamt die Eintragung eines Sondernutzungsrechts in das Grundbuch zugunsten eines Eigentümers abgelehnt hatte. In der Teilungserklärung war vorgesehen, dass ein Sondernutzungsrecht an Stellplätzen aufschiebend bedingt durch die Zuordnung zu einer konkreten Wohnung im Kaufvertrag entstehen sollte. Das bedeutet, dass das Sondernutzungsrecht an den Parkplätzen erst entstehen sollte, nachdem sie den einzelnen Wohnungen durch kaufvertragliche Vereinbarung zugeordnet worden waren.

Im Kaufvertrag eines Eigentümers wurde das Sondernutzungsrecht an einem Parkplatz seiner Wohnung zugeordnet. Die Eintragung dieser Zuordnung wurde zwar bewilligt und beantragt, aber letztendlich nicht vorgenommen. Später verkaufte der Eigentümer seine Wohnung, ohne das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zu erwähnen. Der Käufer der Wohnung veräußerte das Sondernutzungsrecht dann weiter an einen Dritten und beide beantragten die Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass das Sondernutzungsrecht nur mit schuldrechtlicher Wirkung entstanden sei. Die Beteiligten sind aber der Ansicht, dass das Sondernutzungsrecht bereits bei Bedingungseintritt, nämlich der Zuordnung zur Wohnung entsprechend der Teilungserklärung, entstanden und mit der Weiterveräußerung der Wohnung wirksam übertragen worden war.

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Eintragung nur mit Zustimmung aller Eigentümer

Das OLG München entschied: Die Eintragung des Sondernutzungsrecht bedurfte der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Grundsätzlich müssen Sondernutzungsrechte zwar nicht im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. Ohne Eintragung wirken sie allerdings nur schuldrechtlich zwischen den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren. Soll das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Dritten gelten, erfordert das die Eintragung im Grundbuch.

Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann daher nur an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft abgetreten werden, nicht aber an einen Dritten. Daher konnte Grundbuchamt nicht zwingend annehmen, dass das Sondernutzungsrecht mit dem Verkauf automatisch übertragen wurde. Zur Eintragung des Sondernutzungsrechts war daher die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Das bedeutet das Urteil für Sie: Ein Sondernutzungsrecht gilt ohne Eintragung in das Grundbuch nur gegenüber den Eigentümern, mit denen Sie das Sondernutzungsrecht vereinbart haben. Gegenüber neuen Eigentümern oder Dritten, vermag ein Sondereigentum nur nach der Eintragung in das Grundbuch Wirkung zu entfalten. Wie das OLG München zeigt, gilt dass auch für ein Sondernutzungsrecht das erst aufschiebend bedingt durch Zuordnung entstehen soll. Im Zweifel ist daher zu empfehlen, ein Sondernutzungsrecht immer im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst dann steht es Ihnen auch sicher gegenüber Dritten zu und erst dann können Sie es zusammen mit Ihrem Wohnungseigentum übertragen. Durch die Eintragung wird das Sondernutzungsrecht verkehrsfähiger, Ihr Wohnungseigentum wertvoller und die Rechtslage klarer.

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