Kein Stimmrecht bei der Geltendmachung von Wohngeldrückständen

Bestehen in Ihrer Gemeinschaft Wohngeldrückstände sollten Sie diese so schnell wie möglich gerichtlich geltend machen. Für diese gerichtliche Geltendmachung ist natürlich ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft erforderlich. Doch welche Rolle spielt der betroffene Eigentümer bei der Beschlussfassung? Keine –  entschied das Amtsgericht Oranienburg (Urteil v. 20.02.18, Az. 21 C 307/17). Er ist nämlich mit einem Stimmverbot belegt und darf an der Abstimmung nicht teilnehmen. Das gilt auch dann, wenn er nicht selbst auf der Versammlung erscheint, sondern sich vertreten lässt.

Verwalter sollte gegen den Beschluss stimmen

Im entschiedenen Fall ging es um ein Ehepaar, die Eigentümer zweier Wohnungen waren und 50% der Stimmrechtsanteile auf sich vereinten. Zu ihren Lasten bestand bereits ein Wohngeldrückstand von 13.000 €. Der Verwalter berief eine Eigentümerversammlung ein, auf der die gerichtliche Geltendmachung der Wohngeldrückstände sowie die Beauftragung eines Anwalts beschlossen werden sollte. Die Eigentümer bevollmächtigten den Verwalter für sie an der Versammlung teilzunehmen, da sie an deren Teilnahme verhindert waren. Laut der Vollmacht sollte der Verwalter gegen den Beschluss stimmen. Der Verwalter übte jedoch das Stimmrecht für die Eigentümer nicht aus. Der Beschluss kam zustande. Einer der beiden Eigentümer hielt den Beschuss für fehlerhaft. Er war der Ansicht, der Verwalter habe gegen das Neutralitätsverbot verstoßen, da er ihn auf eventuelle Bedenken hinsichtlich der Ausübung des Stimmrechts hätte hinweisen müssen. Daher erhob er Klage gegen den Beschluss.

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Kein Stimmrecht bei der Geltendmachung von Wohngeldrückständen

Das Gericht entschied: Der Beschluss entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung und war rechtmäßig. Zunächst einmal war die Gemeinschaft beschlussfähig. Da der klagende Eigentümer und seine Ehefrau den Verwalter bevollmächtigt hatten, sie auf der Versammlung zu vertreten, und auch alle anderen Wohnungseigentümer anwesend waren, waren 100% der Stimmrechtsanteile auf der Versammlung vertreten. Die Tatsache, dass sich der klagende Eigentümer und seine Ehefrau falsche Vorstellungen von dem Abstimmungsverhalten des Verwalters gemacht haben, änderte nichts an der Wirksamkeit der Vollmacht und der formalen Anwesenheit der Eigentümer auf der Versammlung.

Da es in der Beschlussfassung um die Einleitung eines Prozesses gegen den klagenden Wohnungseigentümer und seine Ehefrau ging, waren sie von der Abstimmung ausgeschlossen (§ 25 Absatz 5 WEG). Dementsprechend konnte auch der Verwalter keine wirksame Stimme für die betroffenen Eigentümer abgeben.

Fazit: Ist ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft mit einem Stimmverbot belegt, kann er nicht abstimmen und zwar weder in eigener Person noch durch einen Vertreter. Übrigens: Selbst wenn der klagende Eigentümer und seine Ehefrau nicht zur Versammlung gekommen wären, den Verwalter aber nicht bevollmächtigt hätten, wäre der Beschluss wirksam zustande gekommen. Der ausgeschlossene Wohnungseigentümer zählt nämlich bei der für die Abstimmung erforderliche Beschlussfähigkeit im Sinne von § 25 Absatz 3 WEG nicht mit.

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