Recht auf Betriebskostenabrechnung kann verwirkt werden

Dass Sie als Vermieter Ihr Recht auf Abrechnung von Ihnen vorfinanzierter Betriebskosten verwirken können, stellte das Amtsgericht Hamburg im Juni 2018 klar. Eine Verwirkung Ihres Rechts auf Abrechnung von Betriebskosten ist insbesondere bei Vermietung von Gewerberäumen möglich. Das gilt dann, wenn zu Ihren Lasten als Vermieter besondere Umstände vorliegen, aus denen Ihr Mieter schließen darf, dass Sie eine Forderung nicht mehr geltend machen werden.

Ein Vermieter von gewerblichen Räumen und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit vom Vermieter spät erstellter Betriebskostenabrechnungen. Der Vermieter hatte einige Jahre in Folge keine Betriebskostenabrechnungen vorgelegt. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter sein Recht auf Erstattung der geltend gemachten Betriebskosten verwirkt hatte, weil die Abrechnungen erst fünf bzw. sechs Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vom Vermieter erstellt wurden. Und dies obwohl der Mieter den Vermieter zur Abrechnung über die Betriebskosten der Vorjahre aufgefordert hatte. Der Vermieter wies darauf hin, dass er als Vermieter von gewerblichen Mieträumen eben nicht wie ein Vermieter von Wohnräumen gemäß § 556 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet ist, spätestens 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

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So entschied das Landgericht

Das LG Hamburg entschied zu Gunsten des Mieters, dass der Vermieter sein Recht auf Abrechnung der Betriebskosten für die lange vergangenen Zeiträume verwirkt hatte. Die Vorlage der Abrechnungen mehr als fünf bis sechs Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums war nach Ansicht des Gerichts verspätet. Zwar ist es richtig, dass ein Vermieter von gewerblichen Mieträumen eben nicht wie ein Vermieter von Wohnräumen gemäß § 556 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet ist, spätestens 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Alle für eine Verwirkung erforderlichen Umstände lagen jedoch im entschiedenen Rechtsstreit zu Lasten des Vermieters vor, insbesondere eine mehrfache Aufforderung des Mieters abzurechnen. Da der Vermieter dennoch nicht tätig wurde, durfte der Mieter annehmen, dass keine Abrechnung mehr erfolgen würde. In einem vom Bundesgerichtshof beurteilten Fall (BGH, Urteil v. vom 17.11.10, Az. XII ZR 124/09) war der Zeitpunkt der Abrechnung lediglich eineinhalb bzw. zweieinhalb Jahre verspätet. Im vom LG Hamburg entschiedenen Rechtsstreit waren mehr als fünf bzw. sechs Jahre vergangen. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich aber letztendlich nach den vom Gericht festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalles (LG Hamburg, Beschluss v. 14.06.18, Az. 307 S 2/18).

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