Sanierungsbeschluss muss konkret geplante Maßnahmen erkennen lassen

Ist Ihnen das auch schon passiert? Sie haben die Beschluss-Sammlung eingesehen oder sich das Protokoll der Eigentümerversammlung eingesehen, finden dort einen Beschluss über Sanierungsarbeiten, können aber beim besten Willen nicht nachvollziehen, was genau beschlossen wurde. Das kommt in der Praxis zwar häufig vor, ist aber, wie das LG Frankfurt/Main jüngst entschieden hat, unzulässig (Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17).

Eigentümer beschlossen Sanierungsarbeiten mit einem Volumen von 900.000 €

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über “Budget und Vergabe” von Baumaßnahmen betreffend den Austausch von Wasserleitungen gefasst. Ein konkretes Angebot lag dem Beschluss nicht zugrunde. Der Beschlusstext beschränkte lediglich das finanzielle Volumen der Arbeiten auf 900.000 €. Ein Eigentümer erhob Anfechtungsklage unter anderem gegen diesen Beschluss, da er ihn wegen inhaltlicher Unbestimmtheit für nichtig, zumindest aber für anfechtbar hielt.

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Konkrete Maßnahmen waren objektiven Dritten nicht erkennbar

Das Landgericht Frankfurt gab dem Eigentümer Recht. Der Beschluss war zu unbestimmt und wurde daher für unwirksam erklärt. Ein Beschluss muss erkennen lassen, was Gegenstand der Beschlussfassung ist und vom Verwalter umzusetzen ist. Nur dann genügt er den Anforderungen an seine Bestimmtheit. Bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss daher erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dies erfordert die Angabe von Umfang sowie Art und Weise der beschlossenen Maßnahme. Außerdem muss in der Regel genau erkennbar sein, welches konkrete Angebot hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme beauftragt werden soll.

Diesen Anforderungen entsprach der gefasste Beschluss in keiner Hinsicht. Er war bereits nicht auf ein konkretes Angebot bezogen, da eine solches noch gar nicht existierte. Auch werden lediglich vage Sanierungsarbeiten im Beschlusstext genannt, die ein Volumen von 900.000 € haben sollen. Mit diesen Angaben ist für einen objektiven Dritten nicht ansatzweise erkennbar, was genau diese Erneuerung bedeuten soll. Es war weder erkennbar, welche Arbeiten vorgenommen werden sollen, noch wie stark das Gemeinschaftseigentum belastet wird und auch nicht was konkret Gegenstand der Arbeiten ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Vorgabe, dass die Vergabe das Budget von 900.000 € nicht überschreiten soll. Der Rahmen der möglichen Kosten ist im Hinblick auf den enorm hohen Betrag nämlich völlig konturenlos. Der Regelung mangelt es deshalb an der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit und Klarheit, so dass der Beschluss für ungültig zu erklären ist.

Fazit: Dieses Urteil zeigt wieder mal: Das “A und O” Ihres Sanierungsbeschusses ist seine Bestimmtheit. Überprüfen Sie Ihren Beschlusstext kritisch dahingehend, ob auch ein außenstehender Dritter genau weiß, welche konkreten Arbeiten beschlossen wurden. Wenn nicht, steht Ihr Beschluss auf wackeligen Beinen.

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