Zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums – warten Sie nicht zu lange, bis Sie etwas dagegen tun

Das ist leider im Alltag von Wohnungseigentümern keine Seltenheit: Die Teilungserklärung sieht eine bestimmte Nutzungsart vor, aber einzelne Eigentümer setzen sich einfach darüber hinweg und nutzen ihr Eigentum auf andere Weise. Für die anderen Eigentümer stellt sich dann die Frage: Können wir etwas dagegen unternehmen und wollen wir das überhaupt? Oft genug verstreicht dann viel Zeit, bis sich die Gemeinschaft dazu durchringt, ihre Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Zu viel Zeit dürfen Sie sich aber in einem solchen Fall nicht lassen, sonst riskieren Sie Ihren Anspruch zu verlieren. Welche Auswirkung das Verstreichen einer langen Zeitdauer auf Ihren Anspruch haben kann, hat der BGH entschieden (Urteil v. 15.12.17, Az. V ZR 175/16).

Ladeneinheit wurde als Diskothek genutzt

Im entschiedenen Fall ging es um eine in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Teileigentumseinheit. Dort wurde seit 1995 eine Diskothek betrieben, die seit der Lockerung der Sperrzeiten im Jahr 2007 bis 5.00 Uhr morgens geöffnet hatte. Im Jahr 2016 wurde die Diskothek von einem neuen Mieter übernommen. Erst im Jahr 2018 faste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss auf einer Schließung der Diskothek zu bestehen. Da der neue Mieter dem nicht nachkam, erhob die Gemeinschaft Klage.

Der BGH entschied: Bei der Nutzung der Ladeneinheit als Diskothek handelt es sich um eine störende zweckwidrige Nutzung, deren Unterlassen die Gemeinschaft verlangen konnte, obwohl die zweckwidrige Nutzung über lange Jahre hinweg geduldet worden war.

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Neuvermietung bringt neuen Unterlassungsanspruch

Grundsätzlich kann der Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs der Rechtsgedanke der Verwirkung entgegenstehen, wenn die zweckwidrige Nutzung über Jahre hinweg von der Gemeinschaft hingenommen wurde. Ist ein Anspruch verwirkt, kann er nicht mehr geltend gemacht werden. Das setzt aber 3 Dinge voraus:

• Die übrigen Eigentümer dürfen Ihren Anspruch über Jahre hinweg nicht erhoben haben.
• Die übrigen Eigentümer müssen sich durch ihr gesamtes Verhalten einverstanden mit der unzulässigen Nutzung gezeigt haben.
• Außerdem muss der Nutzer auf die Duldung der unzulässigen Nutzung vertrauen dürfen.

Der BGH entschied, dass es hier bereits an dem erforderlichen Zeitmoment fehlte. Denn durch die Neuvermietung der Diskothek wurde eine neue eigenständige Störung hervorgerufen, die einen neuen Unterlassungsanspruch hervorruft. Die Gemeinschaft konnte daher das Unterlassen der Nutzung der Teileigentumseinheit als Diskothek verlangen.

Fazit: Gegen eine zweckwidrige Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum sollten Sie möglichst zeitnah vorgehen, sonst riskieren Sie ihren Anspruch zu verlieren. Haben Sie zu lange mit der Geltendmachung Ihres Anspruchs gewartet, kann sich aber eine neue Chance ergeben, wenn die zweckwidrige Nutzung nach einem Eigentümer– oder Mieterwechsel durch den neuen Eigentümer oder Mieter fortgesetzt wird. Nach einer solchen Zäsur können Sie gegen die zweckwidrige Nutzung auch dann vorgehen, wenn sie diese vorher jahrelange geduldet haben.

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