Setzt Ihr Verwalter Beschlüsse nicht um, kann nur die Gemeinschaft klagen

Das ist in der Praxis keine Seltenheit: Auf der Eigentümerversammlung wird eine Reihe von Beschlüssen gefasst aber deren Umsetzung lässt auf sich warten. Die Eigentümer fragen beim Verwalter nach, der vertröstet sie aber nichts passiert. Kein Wunder, wenn Ihnen dann irgendwann der Kragen platzt und Sie etwas unternehmen möchten. Doch Vorsicht: Den Verwalter auf Umsetzung der gefassten Beschlüsse zu verklagen ist zumindest für den einzelnen Eigentümer nicht der richtige Weg (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.02.17, Az. 2-13 S 128/16).

Im entschiedenen Fall ging es um die Klage eines Wohnungseigentümers. Er wollte den Verwalter mit seiner Klage dazu zwingen, einen auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss durchzuführen.

Einzelner Wohnungseigentümer hat kein Klagerecht

Die Klage war nicht erfolgreich, denn ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen Verwalter nicht auf Durchführung eines auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses verklagen. Dieses Recht steht vielmehr allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

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Der Grund dafür liegt im Wohnungseigentumsgesetz. Nach diesem handelt es sich bei der Umsetzung von Beschlüssen um eine Verpflichtung des Verwalters gegenüber den Eigentümergemeinschaft (§ 27 Absatz 1 WEG). Aufgrund dieser Verpflichtung kann nur die Eigentümergemeinschaft von dem Verwalter Erfüllung in Form der Beschlussumsetzung und gegebenenfalls Schadenersatz verlangen, wenn die gefassten Beschlüsse nicht umgesetzt werden. Dementsprechend ist es Aufgabe der Gemeinschaft und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers, Ansprüche auf die Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen.

Einzelner Eigentümer kann von Verband Tätigwerden verlangen

Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer die Umsetzung von Beschlüssen erzwingen, muss und kann er von der Eigentümergemeinschaft verlangen, gegenüber dem Verwalter tätig zu werden. Ein solcher Anspruch steht ihm aufgrund des mitgliedschaftlichen Treuverhältnisses zu (BGH, Urteil v. 13.07.12, Az. V ZR 94/11).

Fazit: Setzt Ihr Verwalter die von Ihrer Gemeinschaft gefassten Beschlüsse nicht um, sind Sie als einzelner Eigentümer nicht klagebefugt. Das bedeutet aber nicht, dass Sie nichts tun können. Verlangen Sie auf der nächsten Eigentümerversammlung von Ihrer Gemeinschaft, Ihren Verwalter notfalls im Klageweg zur Beschlussumsetzung zu bewegen. Diesem Verlangen muss Ihre Gemeinschaft nachkommen.

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