Klage durch den Verwalter nur mit ausdrücklicher Ermächtigung

Gibt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer, die Ihr monatliches Hausgeld, eine Sonderumlage oder die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung nicht zahlen? Dann werden Sie vielleicht die Erfahrung gemacht haben, dass man bei solchen Menschen mit vernünftigen Argumenten oft nicht weiter kommt und dass die Erhebung einer Zahlungsklage erforderlich wird. Denken Sie dann aber unbedingt daran: Erhebt Ihr Verwalter Zahlungsklage für Ihre Gemeinschaft, benötigt er hierzu eine ausdrückliche Ermächtigung. Eine versteckte Ermächtigung durch eine Klausel im Verwaltervertrag reicht hierzu nicht (AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.05.18, Az. 26 C 13/18).

Gericht entschied: Verwalterin war nicht zur Klageerhebung befugt

Im entschiedenen Fall ging es um eine Klage auf Zahlung einer anteiligen Sonderumlagen und einer Nachforderung aus einer Jahresabrechnung, die eine Verwalterin für ihre Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer erhoben hatte. Die Beschlüsse, aus denen die Zahlungspflicht resultiert, enthalten keine Ermächtigung der Verwalterin zur Klageerhebung im Fall der Nichtzahlung. Der Verwaltervertrag enthält zwar eine Klausel, nach der die Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung von Zahlungsrückständen gegenüber den Miteigentümern befugt ist. Allerdings war die Befugnis zum Abschluss des Verwaltervertrages seinerzeit auf den Verwaltungsbeirat delegiert worden. Hierbei war nicht ausdrücklich erwähnt worden, dass der Verwaltungsbeirat die künftige Verwalterin im Verwaltervertrag auch zur Erhebung von Zahlungsklagen für die Gemeinschaft ermächtigen sollte.

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Ermächtigung des Verwalters zur Klageerhebung muss im Beschluss transparent sein

Das Gericht lehnte die Klage als unzulässig ab, da die Verwalterin nicht zur Erhebung von Klagen für die Gemeinschaft befugt war. Zunächst einmal wies das Gericht darauf hin, dass man zwischen Aktivprozessen und Passivprozessen unterscheiden muss: Bei Passivprozessen, also bei Klagen die gegen die Gemeinschaft erhoben werden, besteht eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung. Bei Aktivprozessen, also bei Klagen der Gemeinschaft gegen einen Miteigentümer oder einen Dritten, existiert eine solche gesetzliche Ermächtigung dagegen nicht. Daher kann ein Verwalter nicht kraft Gesetzes Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Vielmehr muss er durch eine Vereinbarung oder durch einen Beschluss zur Führung von Aktivprozessen ermächtigt werden.

Zusammen mit den Beschlüssen über die Jahresabrechnung bzw. die Sonderumlage erfolgte hier keine ausdrückliche Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen. Lediglich der Verwaltervertrag enthielt eine Klausel, nach der die Verwalterin zur Erhebung von Zahlungsklagen gegenüber Miteigentümern befugt war.

Eine Ermächtigung des Verwalters zur Erhebung von Zahlungsklagen durch den Verwaltervertrag ist durchaus zulässig. Allerdings setzt das voraus, dass den Eigentümern bewusst ist, dass sie mit dem Beschluss über die Genehmigung des Verwaltervertrages den Verwalter zum Führen von Aktivprozessen ermächtigen. Daher muss der Vertragstext den Wohnungseigentümern insoweit bekannt sein.

Das war hier aber gerade nicht der Fall, da die weitere Ausarbeitung des Vertrages auf den Beirat delegiert worden war. Wird aber der Abschluss des Verwaltervertrages auf einen Dritten delegiert, muss dessen Vollmacht ausdrücklich zur Ermächtigung zur Führung von Aktivprozessen berechtigen. Daran fehlt es hier. Die im Verwaltervertrag enthaltene Ermächtigung zum Führen von Aktivprozessen für die Gemeinschaft war daher unwirksam.

Fazit: Soll Ihr Verwalter für Ihre Gemeinschaft gegenüber Miteigentümern oder Dritten Zahlungsklage erheben, bedarf das einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Ihre Gemeinschaft. Hierzu reicht eine versteckte Klausel im Verwaltervertrag nicht. Vielmehr muss bei der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag allen klar sein, dass der Verwalter nun auch zum Führen von Aktivprozessen befugt sein soll. Nehmen Sie das am besten ausdrücklich in Ihren Beschluss über den Verwaltervertrag auf, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

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