Verwertungskündigung ist ohne Baugenehmigung rechtmäßig
Eine Verwertungskündigung muss Angaben zu den Nachteilen des kündigenden Vermieters aus der aktuellen Nutzung enthalten, so dass eine Verwertungskündigung angemessen, vernünftig und damit nachvollziehbar ist. Genaue Angaben zur Wirtschaftlichkeit sind aber nicht erforderlich, wenn sich aus dem Zustand der Mieträume ergibt, dass diese modernisiert bzw. saniert werden müssen. Dies stellte das Amtsgericht München im Januar 2018 klar. Für die Rechtmäßigkeit einer Verwertungskündigung ist es nicht erforderlich, dass Sie als Vermieter eine wirksame Baugenehmigung vorlegen können.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Verwertungskündigung. Der Vermieter war Eigentümer eines Wohnhauses mit vielen kleinen Wohneinheiten, das früher als Studentenwohnheim genutzt wurde. Er hatte an den Mieter ein Zimmer vermietet und kündigte das Mietverhältnis, weil er das Haus im Kern sanieren und einzelne Zimmer zu größeren Wohneinheiten zusammenlegen wollte. Der Vermieter begründete die Kündigung damit, dass ein Fortbestehen des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung durch ihn verhindern würde. Die ihm entstehenden Nachteile belegte der Vermieter mit einer finanziellen Aufstellung. Zum Zeitpunkt der Kündigung lag ein positiver Bescheid über die Bauvoranfrage des Vermieters vor, jedoch keine Baugenehmigung. Der Mieter war der Ansicht, dass die Kündigung des Vermieters rechtswidrig war. Der Mieter bemängelte, dass in der Kündigung keine Angaben zur Angemessenheit der Kündigung im Hinblick auf die Interessen des Mieters enthalten waren. Außerdem sei die Kündigung rechtswidrig, da noch nicht einmal eine Baugenehmigung vorlag.
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Das Amtsgericht München entschied zu Gunsten des Vermieters, dass die Verwertungskündigung rechtmäßig war. Das Recht des Vermieters zur Kündigung war nicht gemäß § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, da das Haus aktuell nicht mehr als Studentenwohnheim genutzt wurde. Die Gründe für eine Verwertungskündigung lagen vor und waren vom Vermieter auch ausreichend glaubhaft gemacht worden. Es genügt, wenn ein Vermieter mitteilt, aus welchen Gründen er die vorhandene Bausubstanz für nicht erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Der Vermieter hatte zur Hinderung einer angemessenen Verwertung durch die aktuelle Nutzung der Mieträume und seine erheblichen Nachteile ausführlich vorgetragen.
Verwertungskündigung muss angemessen, vernünftig und nachvollziehbar sein
Eine Verwertungskündigung muss Angaben zu den Nachteilen des Vermieters enthalten, so dass eine Verwertungskündigung für den betroffenen Mieter angemessen, vernünftig und damit nachvollziehbar ist. Das ist dann der Fall, wenn der kündigende Vermieter durch die geplante Sanierung bzw. Modernisierung Wohnverhältnisse schaffen wird, die dem aktuellen allgemein üblichen Wohnstandard entsprechen. Genaue Angaben zur Wirtschaftlichkeit sind nicht erforderlich, wenn sich aus dem Zustand der Mieträume ergibt, dass diese modernisiert bzw. saniert werden müssen. Für die Wirksamkeit der Verwertungskündigung war es nicht erforderlich, dass der Vermieter eine wirksame Baugenehmigung vorlegen konnte (AG München, Urteil v. 12.01.18, Az. 433 C 20391/17).
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