Bedarf die Montage von Außenjalousien eines Beschlusses?

Denken Sie auch nach diesem extrem heißen Sommer darüber nach, wie Sie Ihre Wohnung künftig gegen Hitze schützen können? Wenn Ihre Wohnung noch nicht über Rollläden oder Außenjalousien verfügt, ist das sicher eine gute Maßnahme. In einem aktuellen Urteil hat der BGH nun klargestellt, welche Mehrheit Sie für eine Beschlussfassung über die Anbringung von Außenjalousien benötigen (Urteil v. 20.07.18, Az. V ZR 56/17).

Außenjalousien waren ohne Beschlussfassung angebracht worden

Im entschiedenen Fall war den Wohnungseigentümern in einer Eigentümerversammlung gestattet worden, an Türen und Fenstern hofseitig Jalousien zu installieren. Der Verwalter sollte Angebote zu technischen Lösungen einholen, damit in einer weiteren Versammlung über die Ausführung beschlossen werden konnte. Dieser Beschluss wurde bestandskräftig. Zu einem Ausführungsbeschluss kam es in der Folge jedoch nicht. Später ließen die Eigentümer von 3 Wohnungen an ihren nach Südosten ausgerichteten Fensterfronten vorgelagerten Stahlrahmen Außenjalousien anbringen, um die Wohnräume vor Sonnenerwärmung zu schützen.

Weder in der Baubeschreibung, die der Teilungserklärung als Anlage beigefügt ist, noch in den Bauträgerverträgen werden Jalousien und sonstige Verschattungsanlagen erwähnt. Lediglich laut der allgemeinen Beschreibung der Baugenehmigung sollte es an der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade Jalousien zur Verschattung im vorgelagerten Stahlrahmen geben. Die Eigentümer einer Wohnung fühlten sich durch die Jalousien gestört und klagten auf Beseitigung. Die Klage landete in letzter Instanz vor dem BGH.

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Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes geht ohne Beschluss

Für den Beseitigungsanspruch war entscheiden, ob es sich bei dem Anbringen der Außenjalousien um eine bauliche Veränderung bzw. Modernisierung handelt, die ohne die erforderliche Beschlussfassung erfolgt war. Wenn es sich aber bei dem Anbringen der Außenjalousien lediglich um die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes handelt, war das eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, für die ein gemeinschaftlicher Beschluss nicht erforderlich war.

Der BGH stellte klar, dass für die rechtliche Einordnung der Anbringung der Außenjalousien in erster Linie Teilungserklärung und Aufteilungsplan entscheidend waren, die jedoch keine Angaben über Außenjalousien enthielten. Daher war zu prüfen, ob die Außenjalousien nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich waren. So etwa aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung aus § 3 Abs. 4 Energieeinsparverordnung (EnEV) oder einer Auflage in der Baugenehmigung.

Sollte dies der Fall sein, wäre die bauliche Maßnahme als Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Vorgabe zu qualifizieren, auf die jeder Eigentümer einen Rechtsanspruch hat. Allein aus der Erwähnung der Verschattungsanlage in der allgemeinen Baubeschreibung der Baugenehmigung ergab sich ein  solcher Rechtsanspruch jedoch nicht.  Der BGH wies den Fall daher an das Landgericht zur Klärung dieser Fragen zurück.

Fazit: Bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum sind nicht unbedingt als bauliche Veränderung zu qualifizieren. Dient eine Maßnahme der erstmaligen plangerechten oder mangelfreien Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben aus Gesetz oder der Baugenehmigung, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

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