Zusammenlegung von Mietwohnungen ist keinem Neubau gleichzusetzende Modernisierung

Dass die Zusammenlegung von zwei Mietwohnungen keine einem Neubau gleichzustellende Modernisierung darstellt, stellte das Landgericht Berlin im Februar 2018 klar. Dies gilt insbesondere dann, wenn lediglich gewöhnliche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte in seinem Altbau zwei kleine Wohnungen zu einer großen zusammengelegt, durch Einbau von Zwischenwänden den Grundriss geringfügig geändert und ein WC verlegt. Außerdem führte der Vermieter eine Strangsanierung durch, bei der die Fassade gedämmt sowie Isolierglasfenster und eine neue Heizungsanlage installiert wurden. Der Vermieter ordnete in seinem anschließenden Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter die nun größere Wohnung dem Mietspiegel entsprechend als Neubau ein. Laut diesem örtlichen Mietspiegel variierte die ortsübliche Vergleichsmiete je nach Baualtersklasse stark. Bei einer 80 m² großen Altbauwohnung in mittlerer Wohnlage lag der Mittelwert der anzusetzenden Miete gemäß dem Mietspiegel bei 6,09 €/m². Bei vergleichbaren, als Neubau einzustufenden Mietwohnungen liegt der Mittelwert hingegen bei 10,31 €/m². Da der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptierte, reichte der Vermieter eine Klage auf Zustimmung ein.

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So entschied das Landgericht Berlin

Ohne Erfolg! Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Die Zusammenlegung der zwei Mietwohnungen war nicht als Neubau einzustufen, da lediglich gewöhnliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Laut dem anzuwendenden örtlichen Berliner Mietspiegel 2017 richtet sich die Baualtersklasse nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei Instandsetzung und Modernisierung darf nur dann auf die Bezugsfertigkeit einer Mietwohnung abgestellt werden, wenn es sich um eine einem Neubau vergleichbare Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung handelt. Bei einer Strangsanierung werden jedoch lediglich die Fassade gedämmt und Isolierglasfenster sowie eine neue Heizungsanlage eingebaut. Wird eine Mietwohnung in einem Altbau modernisiert, rechtfertigt dies eine Mieterhöhung aber nur, wenn die umfangreichen Maßnahmen zur Schaffung eines erheblich verbesserten Standards der betroffenen Mietwohnung führen. Dies ist regelmäßig nur der Fall bei einer völligen Entkernung des Gebäudes und einer Neuerrichtung der enthaltenen Wohnungen (LG Berlin, Urteil v. 23.02.18, Az. 63 S 230/17).

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