Betriebskosten: Nicht alle Tätigkeiten eines Hauswarts sind umlagefähig

Dass nicht alle Tätigkeiten eines Hauswarts in einer Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden können stellte das Amtsgericht Münster im April 2018 klar. Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie Verwaltungstätigkeiten eines Hauswarts sind solche nicht umlagefähige Kosten. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Kosten eines Winterdienstes die nicht nachvollziehbar für Frühjahr, Sommer und Herbst eines Jahres geltend gemacht werden.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit der letzten vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bzw. darüber, ob der Mieter zu einer Nachzahlung verpflichtet war. Es ging um Nachforderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015. Der Mieter war der Ansicht, dass in den Hauswartkosten auch nicht umlagefähige Kosten von Reparatur-, Wartungs- und Verwaltungstätigkeiten enthalten waren. Bei der Kostenposition „Winterdienst“ hatte der Vermieter zudem die Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst ohne weitere Erläuterung umgelegt. Aus diesem Grund verweigerte der Mieter den Ausgleich der Nachforderung des Vermieters. Der Vermieter reichte wegen des vermeintlichen Zahlungsverzugs des Mieters Klage beim zuständigen Gericht ein.

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Das Urteil des Gerichts

Ohne Erfolg, da das AG Münster den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters entschied. Die Kostenposition „Hauswart” konnte der Vermieter nicht im vollen Umfang geltend machen, weil es sich bei den geltend gemachten Kosten für Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie Verwaltungstätigkeiten nach Ansicht des Gerichts um Kosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten eines Hauswarts handelte. Auch die Kostenposition „Winterdienst” war wegen vom Vermieter geltend gemachter Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst nicht umlegbar. Der Vermieter hätte näher erläutern müssen, warum Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst entstanden sein sollen. Wegen dieser Einwände des Mieters waren die Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß und die Nachforderung des Vermieters insgesamt nicht fällig, gemäß § 273 Abs. 1 BGB. Der Mieter konnte vom Gericht auch nicht zur Zahlung Zug-um-Zug verurteilt werden, da der Mieter mangels ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnungen nicht zur Zahlung verpflichtet war (AG Münster, Urteil v. 06.04.18, Az. 61 C 2796/17).

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