Fristlose Kündigung schließt ordentliche Kündigung nicht aus

Wenn Sie als Vermieter gegenüber einem Mieter neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung erklärt haben, ist Ihr Mieter zur Räumung verpflichtet. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB wird nicht wie die fristlose Kündigung durch eine rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam. Wird eine fristlose Kündigung durch eine rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam, wird eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2018 klar.

Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter erklärten fristlosen Kündigung und einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. Der Mieter hatte die von ihm geschuldete Miete für zwei aufeinander folgende Monate nicht entrichtet. Der Vermieter erklärte daraufhin eine fristlose und zugleich hilfsweise eine fristgerechte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zugang der Kündigungen glich der Mieter die aufgelaufenen Zahlungsrückstände aus. Dennoch verklagte der Vermieter den Mieter auf Räumung. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass die gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksame außerordentliche fristlosen Kündigungen zwar zunächst berechtigt war.

Durch den noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs des Zahlungsrückstandes gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei diese jedoch nachträglich wieder zu Gunsten des Mieters unwirksam geworden. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB sei nicht relevant, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung bereits wirksam beendet wurde. Durch die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wurde zwar die fristlose Kündigung gegenstandslos. Dennoch wurde die ordentliche Kündigung hierdurch nicht wieder nachträglich wirksam.

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Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied den Rechtsstreit in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Auch eine nur neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung kann zur Beendigung eines Mietverhältnisses führen, wenn die durch den Vermieter erklärte wirksame fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Denn ein Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch einen Mieter lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB bewirkte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend wieder entfallen. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sieht vor, dass nur eine zunächst wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen rückwirkend unwirksam wird und das Mietverhältnis fortdauert.

Deshalb kommt dann eine neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nachträglich zur Geltung. Fazit: Als Vermieter sollten Sie neben einer fristlosen Kündigung immer hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären. Denn Ihre hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wird wirksam, wenn Ihre zunächst erklärte fristlose Kündigung auf Grund einer unverzüglichen Aufrechnung durch Ihren Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, wegen einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung durch eine öffentliche Stelle gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nachträglich unwirksam wird (BGH, Urteil vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

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