Wirksame Änderung des Verteilerschlüssels nur mit deutlichem Änderungswillen

Bestimmt gibt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft Eigentümer, die mit der Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums unzufrieden sind. Das muss aber nicht sein. Denn das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt es Ihnen und den anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft, die gesetzliche Verteilung dieser Kosten zu ändern (§ 16 Absatz 3 WEG).

Sie benötigen hierzu nur einen Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit. Allerdings: Eine solche Änderung per Beschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (BGH, Urteil v. 08.06.18, Az. V ZR 195/17).

Änderung der Kostenverteilung im Vertrag, dessen Genehmigung per Beschluss

Im entschiedenen Fall ging es um eine Hochhausanlage mit über 400 Wohneinheiten und einem Hotelbereich. Das Hotel verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. Die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums wurden in der Teilungserklärung festgelegt.

In einem Vertrag trafen die Betreibergesellschaft des Hotels und die Eigentümergemeinschaft verschiedene Vereinbarungen über die Kosten des Pförtnereinsatzes. Die darin enthaltene Kostenverteilung wich von der Teilungserklärung ab. Der Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes wurde durch einen mittlerweile bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Der BGH hatte unter anderem über die Wirksamkeit der Verteilung der Kosten des Pförtnereinsatzes zu entscheiden.

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Beschluss war nicht transparent genug und daher nichtig

Der BGH entschied: Der Vertrag über den Pförtnereinsatz bewirkte keine Änderung der in der Teilungserklärung vorgegebenen Kostenverteilung. Selbst wenn dieser Vertrag durch einen bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt worden war, konnte dieser Beschluss die Kostenverteilung nicht abweichend von der Teilungserklärung ändern. Denn ein solcher Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Zwar erlaubt § 16 Absatz 3 WEG die Änderung die Verteilung der Lasten und Kosten einer Eigentümergemeinschaft auch abweichend von den Vorgaben der Teilungserklärung. Allerdings muss eine solche Beschlussfassung transparent sein. Daher muss aus dem gefassten Beschluss klar und deutlich hervorgehen, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen. Dass die Eigentümer mit ihrer Beschlussfassung die Teilungserklärung ändern wollten, war hier jedoch nicht ersichtlich. Der Wille der Wohnungseigentümer, über die bloße Genehmigung des Vertrags hinaus auch eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung herbeizuführen, wurde nicht deutlich.

Fazit: In § 16 Absatz 3 WEG gibt Ihnen das Wohnungseigentumsgesetz Kosten abweichend von Regelungen der Teilungserklärung zu verteilen. Die Abänderung eines Umlageschlüssels muss allerdings transparent gestaltet werden. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass schon aus der Einladung zur Eigentümerversammlung hervorgeht, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll. Nehmen Sie außerdem in Ihren Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung auf, dass diese zukünftig abweichend von den Regeln der Teilungserklärung erfolgen soll. Dann werden Sie mit Ihrer Beschlussfassung erfolgreich sein.

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