Kellerausbau? Wenn er zu Ihrem Sondereigentum gehört dürfen Sie!

Gehören zu Ihrer Wohnung vielleicht auch Kellerräume, die Sie also solche gar nicht nutzen. Und haben Sie vielleicht auch schonmal darüber nachgedacht, diese Räumlichkeiten zu einer Wohnung umzubauen und diese dann entweder selbst zu nutzen oder zu vermieten? Dann ist diese Entscheidung des Oberlandesgericht Karlsruhe interessant für Sie, denn das OLG hat entschieden: Ist in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt, steht einem solchen Umbau nichts entgegen (Urteil v. 28.10.16, Az. 9 U 14/15).

“Keller” und “Hobbyraum” wurden zur Wohnung

Im entschiedenen Fall ging es um Kellerräume, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen waren. Die Teilungserklärung erlaubte eine Änderung der Zweckbestimmung der Räumlichkeiten, beschränkte die Nutzung des Sondereigentums jedoch generell auf Wohnzwecke. Ein Wohnungseigentümer dessen Kellerräume laut Teilungserklärung als “Hobbyraum” und als “Keller” bezeichnet waren, baute die beiden Räume aus, fügte Bad und Küche hinzu und vermietete diese als Wohnung. Hiergegen wendete sich die Gemeinschaft mit ihrer Klage. Die Gemeinschaft war der Ansicht, der Umbau sei zu Unrecht erfolgt und der Eigentümer habe die Räumlichkeiten auch nicht vermieten dürfen. Die Gemeinschaft verlangte daher den Rückbau der Räumlichkeiten.

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Umbau entsprach der Teilungserklärung

Das Gericht entschied: Der Eigentümer musst die Räumlichkeiten nicht zurückbauen. Das Gericht stellte entscheidend darauf ab, dass laut Teilungserklärung eine Änderung der Zweckbestimmung ausdrücklich möglich war. Daher war die Deklaration der Räumlichkeiten nach dem Gericht “nicht in Stein gemeißelt”. Entscheidend war daher allein, ob sich der Wohnungseigentümer daran hielt, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Das war auch nach dem Umbau zur Wohnung erfüllt. Der Wohnungseigentümer musste die Wohnung daher nicht zurückbauen und durfte sie auch vermieten.

Fazit: Möchten Sie Ihre Kellerräume verändern, schauen Sie inwieweit das nach der Teilungserklärung zulässig ist. Sofern nur Ihr Sondereigentum betroffen ist und der Umbau der Teilungserklärung entspricht, können Sie die Umbauarbeiten auch ohne einen gemeinschaftlichen Beschluss vornehmen.

Sobald Sie aber einen Eingriff in die Bausubstanz vornehmen, indem Sie beispielsweise Fenster einsetzen oder Türen in tragende Wände einbauen, ist das Gemeinschaftseigentum betroffen. Dann benötigen Sie zur Umsetzung Ihres Vorhabens zumindest dann einen gemeinschaftlichen Beschluss, wenn Eigentümer hierdurch über Gebühr benachteiligt werden.

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