Zwangsversteigerung einer Wohnung: Forderungsanmeldung ist Verwalterpflicht!

Wenn ein Eigentümer aus Ihrer Mitte zahlungsunfähig geworden ist, kann es zur Zwangsversteigerung seiner Wohnung kommen. Aus dem Erlös werden dann die Gläubiger dieses Eigentümers befriedigt, das heißt ihre Forderungen werden beglichen.

In so einem Fall ist es wahrscheinlich, dass auch Ihre Gemeinschaft zu den Gläubigern gehört. Denn meistens bestehen dann auch hohe Hausgeldrückstände, die im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden sind. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob es zur Anmeldung dieser Forderungen eines gemeinschaftlichen Beschlusses bedarf oder ob der Verwalter die Rückstände von sich aus anmelden muss (Urteil v. 08.12.17, Az. V ZR 82 17).

Keine Anmeldung: Gemeinschaft geht bei Versteigerung leer aus

Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer mehrerer Wohnungen Hausgeldrückstände von knapp 8.000 €. Auf Antrag eines Gläubigers wurde die Zwangsversteigerung der Wohnungen angeordnet. Im November 2007 wurden die Wohnungen im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens beschlagnahmt.

In der Eigentümerversammlung im Mai 2008 informierte die Verwalterin über den Stand der Zwangsversteigerung und wies darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden muss. Als die Versteigerung der Wohnung im August 2008 erfolgte, waren die offenen Hausgeldforderungen nicht angemeldet, so dass die Hausgeldansprüche bei der Verteilung des Versteigerungserlöses nicht berücksichtigt wurden. Die Gemeinschaft ging daher leer aus. Die Gemeinschaft erhob gegen die Verwalterin Klage auf Schadenersatz, da diese die Hausgeldansprüche nicht angemeldet hatte.

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Forderungsanmeldung ist sehr einfach

Der BGH entschied: Die Verwalterin hätte die bevorrechtigen Hausgeldansprüche der Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden müssen. Ein gemeinschaftlicher Beschluss war hierfür nicht erforderlich. Die Pflicht zur Anmeldung der Ansprüche der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach ein Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Das erfasst auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben wird.

Die Anmeldung von Hausgeldansprüchen im Zwangsversteigerungsverfahren ist sehr einfach und auch nicht mit hohen Kosten verbunden. Die Verwalterin hätte nur die entsprechenden Versammlungsprotokolle vorlegen müssen, aus denen die Abstimmungen über die Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen hervorgingen. Hierdurch hätte sie die in der Zwangsvollstreckung vorrangig zu behandelnden Hausgeldrückstände für die Gemeinschaft gesichert. Das Unterlassen der Anmeldung ist eine Pflichtverletzung, die einen Schadensersatzanspruch begründet.

Fazit: Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, muss der Verwalter die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss anmelden. Drängen Sie Ihren Verwalter unbedingt darauf, dass die Anmeldung spätestens im Versteigerungstermin erfolgt. Dann werden Ihre Hausgeldforderungen, die in der Zwangsvollstreckung vorrangig zu behandelnden sind, vor den anderen Forderungen befriedigt. Erfolgt die Anmeldung nicht oder zu spät, wird Ihre Gemeinschaft bei der Versteigerung leer ausgehen. Dann haftet Ihr Verwalter Ihnen aber auf Schadenersatz.

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