Mietpreisbremse kann auch durch Nachtrag zu Mietvertrag nicht umgangen werden
Dass § 556d BGB auch bei Abschluss einer mietvertraglichen Vereinbarung des Vermieters mit einem ehemaligen Untermieter mittels eines Nachtrags zum früheren Hauptmietvertrag gilt, stellte das Landgericht Berlin im April 2018 klar. Als Vermieter einer Mietwohnung in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt können Sie die Beschränkung des § 556d BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht umgehen.
Ein Mieter, der einen Untermieter in seine Mietwohnung in Berlin aufgenommen hatte, hatte das Mietverhältnis mit seinem Vermieter gekündigt. Daraufhin vereinbarte der Vermieter mit dem Untermieter einen Nachtrag zum Mietvertrag, wonach der frühere Untermieter als neuer Mieter eine um mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete zahlen sollte. Als auch dieses Mietverhältnis endete, forderte dieser letzte Mieter, der frühere Untermieter, unter Berufung auf § 556d BGB den im Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlten überhöhten Differenzbetrag zurück. Denn gemäß § 556d BGB gilt: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen. Da der Vermieter den Differenzbetrag nicht erstattete, reichte der Mieter eine Zahlungsklage ein.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin
Mit Erfolg! Das Landgericht Berlin bestätigte, dass § 556d BGB anwendbar ist. Der Abschluss der Vereinbarung mit dem früheren Untermieter stellte nach Ansicht des Gerichts einen Neuabschluss eines Mietvertrages dar. Zwar hatten die Parteien ihre Vereinbarung als Nachtrag zum früheren Hauptmietvertrag vereinbart; der Vermieter und der frühere Untermieter schlossen jedoch erstmals unmittelbar eine vertragliche Vereinbarung ab. Da diese Vereinbarung als neuer Mietvertrag zu werten war, war die rechtliche Regelung des § 556d BGB somit einschlägig. Der Anwendungsbereich von § 556d setzt einen angespannten Wohnungsmarkt voraus.
Auch sah das Berliner Gericht in der Anwendung des § 556d BGB auf den verklagten Vermieter keine Ungleichbehandlung im Vergleich zu Vermietern von Mietwohnungen in Regionen in denen kein Mietwohnungsmangel herrscht. Eine Anknüpfung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zur Mietpreisbindung hielt das Gericht für zulässig. Zwar werden durch § 556d BGB Vermieter in Regionen mit angespannten Wohnungsmarkt stärker eingeschränkt. Diese Ungleichbehandlung ist aber durch einen sachgerechten Grund, nämlich den angespannten Wohnungsmarkt, hinreichend gerechtfertigt. Eine Aussetzung des Verfahrens gemäß Art. 100 Abs. 1 GG und Vorlage beim Bundesverfassungsgericht kam für das LG Berlin nicht in Betracht, da das Gericht für eine Verfassungswidrigkeit des § 556d BGB keine Anhaltspunkte sah (LG Berlin, Urteil v. 25.04.18, Az. 65 S 238/17).
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