Zusätzliches Stimmrecht durch Übertragung einer Wohnung an GmbH – das geht!
Die Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung ist für Sie als Wohnungseigentümer besonders wichtig, Schließlich nehmen Sie durch die Abgabe Ihrer Stimme unmittelbaren Einfluss auf die Verwaltung Ihres Wohnungseigentums. Es wäre daher von Vorteil für Sie, wenn Sie möglichst viele Stimmen auf sich vereinigen könnten, aber: Bei der Abstimmung in Ihrer Eigentümerversammlung gilt das Kopfstimmrecht. Nach dem hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, unabhängig davon über wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er verfügt. Sind Sie Eigentümer mehrerer Wohnungen gibt es jedoch einen Trick, mit dem Sie Ihr Stimmrecht vermehren können. Es ist zulässig, wenn Sie eine Wohnung auf eine von Ihnen beherrschte juristische Person übertragen. Den Vorwurf der Majorisierung, also der unzulässigen Stimmausübung eine Mehrheitseigentümers kann man Ihnen dann nicht machen (BGH, Urteil v. 14.07.17, Az. V ZR 290/16).
Eigentümer überträgt Wohnung an seine GmbH
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus 3 Eigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. 2 der Eigentümer gehörte je eine Wohnung, dem 3. Eigentümer gehörten 2 Wohnungen. Dennoch hatte jeder Eigentümer nur eine Stimme, so dass der 3. Eigentümer von den beiden anderen notfalls immer überstimmt werden konnte. Daher übertrug er das Eigentum der einen Wohnung an eine GmbH deren Gesellschafter und Geschäftsführer er war.
Auf der nächsten Eigentümerversammlung torpedierte er mit seinen nur 2 Stimmen die anstehende Beschlussfassung, indem er das Zustandekommen der einfachen Mehrheit verhinderte. Die beiden anderen Eigentümer schlossen ihn darauf hin wegen rechtswidriger Majorisierung von der Abstimmung aus. Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit seiner Klage.
BGH: Durch die Übertragung entsteht ein neues Stimmrecht
Die Klage war erfolgreich. Der BGH entschied, dass ein neues Stimmrecht entsteht, wenn ein Eigentümer eine seiner Wohnungen auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Der BGH verglich diese Situation mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung an einen Dritten, in der auch ein neues Stimmrecht entsteht. Das ist im gesetzlichen Kopfprinzip so angelegt (§ 25 Absatz 2 WEG).
Die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsausschluss wegen rechtswidriger Majorisierung sah der BGH als nicht gegeben an. Ein Stimmrechtsausschluss kann nur dann greifen, wenn die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligt, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt zum einen, dass die Vermehrung des Stimmrechts durch die Übertragung der Wohnung möglich ist und zwar auch wenn Sie diese an eine von Ihnen geleitete Firma übertragen. Zum anderen macht der BGH klar, dass an einen Stimmrechtsausschluss wegen Majorisierung sehr hohe Anforderungen gestellt werden. Sind Sie der Meinung, es liege eine unzulässige Majorisierung vor, ist der richtige Weg, die Stimmabgabe zuzulassen und die Angelegenheit nach erfolgter Beschlussanfechtung gerichtlich klären zu lassen.
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