Haben Sie sie noch alle? Kleine Checkliste »Unterlagen für den Immobilienkauf« (Teil 1)
Wenn »Betongold« den Besitzer wechseln soll, geht das leider nicht ohne aufwändigen Papierkrieg.
Als Verkäufer in spe sollten Sie daher nicht nur mindestens einen Interessenten an der Hand haben. Sondern tunlichst auch ein vollständiges Exposé, das beiden Aspekte eines gelungenen Verkaufsprozesses ausreichend Berücksichtigung schenkt: dem emotionalen und dem rationalen.
Als potenzieller Käufer sollten Sie wiederum darauf achten, dass Sie alle schriftlichen Informationen bekommen, die Sie a) für eine vernünftige Kaufentscheidung brauchen und die b) Ihre Bank ebenso zufriedenstellt: rational und emotional.
Hier also der erste Teil meiner kleinen Checkliste für jene Unterlagen, auf die im Vorfeld eines Immobilienkaufs oder -verkaufs nicht verzichtet werden kann.
1. Möglichst aktueller Grundbucheintrag
Unabdingbar ist der Grundbuchauszug, den Sie vom zuständigen Amtsgericht bekommen können.
Hier sind unverzichtbare Angaben vermerkt, die beispielsweise die finanzierende Bank benötigt, um ihre Zustimmung zu erteilen.
In Abteilung 1 des Auszugs ist der aktuelle Eigentümer aufgeführt.
Etwaige Wohn- und sonstige Rechte listet die zweite Abteilung auf. Dieser Part ist für einen Kaufinteressenten von nicht zu unterschätzender Bedeutung; weist er doch auf gesetzliche Einschränkungen hin, die den Nutzwert der Immobilie erheblich beeinflussen können.
Die Rücksichtnahme auf ein Wegerecht zum Beispiel erwerben Sie als Käufer mit, ob Sie nun wollen oder nicht. Sprich: Als neuer Besitzer müssen Sie dem bisherigen Rechtenutzer weiterhin erlauben, sich jener Wege auf Ihrem neu erworbenen Grund und Boden zu bedienen, die ihm laut Grundbuch offenstehen. Ein Eigentümerwechsel ändert an diesen Rechten Fremder gar nichts.
Die nächste Abteilung 3 weist die Hypotheken und Kredite auf, die im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie eine Rolle spielen und gespielt haben.
Wichtig für Ihre Planungen als kaufwilliger Investor: Dieser Grundbuchauszug darf nicht älter sein als circa vierzehn Tage. Gerade Banken können ablehnend reagieren, wenn das Dokument nicht die erwartete Aktualität aufweist. Vermuten die Sachbearbeiter doch, dass sich fast täglich Faktoren und Bedingungen ändern, die für ihre Finanzbewertung von Belang sind.
2. Lageplan oder Liegenschaftskarte
Auch diese Unterlagen sind ein Muss.
Falls weder ein Lageplan noch eine Liegenschaftskarte für Ihr Objekt vorliegen, sollten Sie als Erstes beim kommunalen oder städtischen Katasteramt nachfragen, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie fällt.
Alternativ können Sie einen Vermessungsingenieur Ihrer Wahl damit beauftragen, Ihnen eine aktuelle und beglaubigte Liegenschaftskarte anzufertigen.
3. Wohnflächenberechnung
Diese Unterlagen müssen Grundrisse sämtlicher Geschosse aufweisen; ein oder mehrere Querschnitte sollten ebenso vorhanden sein wie diverse Außenansichtszeichnungen des Hauses.
Weiterhin müssen – der Name »Wohnflächenberechnung« weist unmissverständlich darauf hin – alle Flächen- und Raumangaben genauestens aufgeführt werden. Die Betonung liegt auf »genauestens«.
Will heißen: Die Maßangaben müssen vom Bausachverständigen ausdrücklich durch ein Dienstsiegel beglaubigt worden sein; bloße Schätzwerte, flott auf einen Notizzettel geworfen, reichen hier auf keinen Fall.
Mein Rat: Lassen Sie eine Fachfrau oder einen Fachmann diese Flächen- und Raumberechnung (Fachbegriff: Kubatur) machen. Sparen Sie nicht am falschen Ende.
Denn juristisches Ungemach nach dem Verkauf aufgrund unbeabsichtigt falscher oder nicht DIN-gerechter Angaben kommt Sie deutlich teurer zu stehen. Die gesetzeskonforme Flächenangabe von Räumen mit Dachschrägen etwa entpuppt sich als knifflige Herausforderung.
4. Bildmaterial
Kommen wir nun zur Abteilung »Emotionen«: Die Bank, mit der ein Käufer zusammenarbeitet, will sich natürlich ein Bild davon machen, wie die zu finanzierende Immobilie aussieht. Wobei Sie den Begriff »Bild« wortwörtlich nehmen können.
Fügen also aufnahmetechnisch tadellose Fotos des Objekts bei: am besten je drei bis vier für den Außenbereich; mindestens ebenso viele sollten illustrieren, wie das Innenleben der Immobilie aussieht.
Bei besonders attraktiven Objekten können Sie die Zahl der Fotos deutlich erhöhen.
Damit sind wir aber noch längst nicht am Ende der Unterlagen angekommen, die bei einem geplanten Eigentümerwechsel erforderlich werden. Im kommenden Beitrag, nächste Woche also, widmen wir uns weiteren Bereichen. Bleiben Sie also dran!
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