Durch widerspruchslosen Einzug vom Mieterkonto wird Umlage weiterer Betriebskosten nicht genehmigt
Zwar können Sie als Vermieter durch eine zusätzliche Vereinbarung mit einem Mieter die mietvertraglich vereinbarten Betriebskosten erweitern. Wenn Sie aber als Vermieter auf Grund einer Einzugsermächtigung Ihres Mieters ohne dessen Widerspruch für weitere Betriebskosten zusätzliche Geldbeträge von dessen Konto einziehen, bedeutet dies nicht, dass Ihr Mieter einer Erweiterung der Betriebskosten zustimmt. Dies stellte das Amtsgericht Bremen im August 2018 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über vom Vermieter geltend gemachte Betriebskostennachzahlungen. Laut dem ursprünglichen zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Mietvertrag waren neben der Miete 30,- € für Heizung und Warmwasser zu zahlen. Später wollte der Vermieter auch die Kosten der Gebäudeversicherung als Betriebskosten umlegen. Die gegen den Mieter deshalb geltend gemachte Betriebskostennachzahlung zog der Vermieter auf Grund der ihm vom Mieter erteilten Einzugsermächtigung von dessen Bankkonto ein. Der Mieter forderte dann später vom Vermieter Rückerstattung eines Betrages von 167,32 €, welchen der Vermieter nach Ansicht des Mieters zu Unrecht als zusätzliche Betriebskosten eingezogen hatte. Da der Vermieter den Betrag nicht zurückerstattete, reichte der Mieter eine Zahlungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Mit Erfolg! Das Amtsgericht Bremen entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter war nicht befugt, die Kosten der Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Denn die Umlage dieser Kosten als Betriebskosten war nicht im Mietvertrag vereinbart worden. Eine entsprechende Regelung war im ursprünglichen Mietvertrag nicht enthalten. Die Umlage der erst nach Abschluss des Mietvertrages erstmalig geltend gemachten Kosten der Gebäudeversicherung als Betriebskosten, setzte zunächst eine Abänderung des Mietvertrages voraus. Eine ausdrückliche Abänderung des Mietvertrages zur Aufnahme der neuen Betriebskostenart war aber zwischen Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich vereinbart worden.
Durch die widerspruchslose Abbuchung der zusätzlichen Kosten vom Konto des Mieters war ebenfalls keine Abänderung des Mietvertrages zu Gunsten des Vermieters erfolgt. Zwar hatte der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt. Die höhere Abbuchung war jedoch nicht durch das ursprünglich erteilte Einverständnis des Mieters abgedeckt. Auch hatte der Mieter die erhöhten Nebenkosten nicht selbst ohne Vorbehalt an den Vermieter überwiesen. Das widerspruchslose Schweigen des Mieters durfte der Vermieter auch nicht als Einverständnis werten, weil Schweigen im Rechtsverkehr nicht als Zustimmung anzusehen ist (AG Bremen, Urteil v. 16.08.18, Az. 9 C 36/18).
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