Mieterhöhung: Modernisierung kann nicht zunächst als Instandsetzung angekündigt werden
Dass Sie als Vermieter umfangreiche bauliche Maßnahmen nicht verharmlosend als Instandsetzung bezeichnen dürfen, sondern von Anfang an als Modernisierung, stellte das Landgericht Berlin im Februar 2018 klar. Wenn Sie bei Ihrer Ankündigung nicht sorgfältig vorgehen, verlieren Sie Ihr Recht wegen umfangreicher baulicher Maßnahmen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung von Ihrem Mieter einfordern zu können.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten darüber, ob eine vom Vermieter geforderte Mieterhöhung anlässlich einer Modernisierung rechtmäßig war. Der Vermieter hatte Fenster austauschen und eine Wärmedämmung an der Fassade des Mietshauses anbringen lassen. Zudem ließ er einen Aufzug im Haus einbauen. Diese Maßnahmen hatte der Vermieter zunächst als Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt. Nachträglich wollte er jedoch beim Mieter eine Mieterhöhung durchsetzen und bezeichnete die baulichen Maßnahmen nun als Modernisierung. Der Mieter warf dem Vermieter jedoch widersprüchliches Verhalten vor. Der Mieter war der Ansicht, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen war, weil der Vermieter die Modernisierung zunächst als Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahme bezeichnet hatte. Der Vermieter verklagte den Mieter deshalb auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter hatte keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete anlässlich der rückwirkend als Modernisierung bezeichneten baulichen Maßnahmen. Denn der Vermieter hatte die baulichen Maßnahmen fälschlich als Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Vermieter verpflichtet, umfassend über eine geplante bauliche Maßnahme und deren Umfang zu informieren. Die tatsächliche Ankündigung war im entschiedenen Rechtsstreit rechtsfehlerhaft.
Seien Sie bei Ankündigung von baulichen Maßnahmen sorgfältig
Der Vermieter hätte die geplante bauliche Maßnahme von Anfang an als Modernisierung ankündigen müssen, um gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eine Mieterhöhung geltend machen zu können. Bei einer Modernisierungsankündigung müssen Sie als Vermieter klar definieren, dass es sich nicht um eine Instandsetzungs- sondern eine Modernisierungsmaßnahme handelt, um später zu einer Mieterhöhung berechtigt zu sein. Für Ihren Mieter muss auch klar erkennbar sein, welche Erhöhung der Miete er zu erwarten hat. § 555c BGB zwingt Sie als Vermieter deshalb dazu, bei der Ankündigung von baulichen Maßnahmen sorgfältig und genau zu sein (LG Berlin, Beschluss v. 01.02.18, Az. 66 S 283/17).
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