Direkte Zahlungsansprüche unter Eigentümern – das geht nicht!
Vielleicht ist Ihnen das ja in Ihrer Eigentümergemeinschaft auch schon passiert: Sie haben gemeinschaftliche Kosten verauslagt, weil ein anderer Eigentümer kein Geld zur Hand hat. Als Sie aber die aber das vorgestreckte Geld von ihm zurückverlangen, werden Sie enttäuscht. Der Miteigentümer zahlt einfach nicht. Auch wenn sich Ihr Zorn dann verständlicher Weise gegen diesen Eigentümer richtet – mit einer Zahlungsklage gegen ihn kommen Sie nicht weiter. Denn hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten gibt es keinen direkten Zahlungsansprüchen der Wohnungseigentümer untereinander. Das gilt sogar für eine 2er-Gemeisnchaft (LG Frankfurt, Urteil v. 14.12.17, Az. 2-13 S 71/16).
Eigentümer beglich Rechnung von Versorgungsunternehmen
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus 2 Wohnungseigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Da der eine Eigentümer zu den Bewirtschaftungskosten nichts beitragen konnte oder wollte, beglich der andere Eigentümer die Rechnungen über Abwasser-, Strom-, Heizungs- und Gaskosten aus eigener Tasche. Da der Eigentümer, für den er mit bezahlt hatte, seine Schuld nicht beglich, erhob er gegen ihn Klage auf anteilige Bezahlung der Bewirtschaftungskosten.
Keine direkten Zahlungsansprüche gegen Miteigentümer
Das Gericht wie die Klage ab. Denn eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums kann nur durch einen Beschluss über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden. Ein solcher Beschluss war hier aber nicht gefasst worden.
Es besteht auch kein Anspruch des klagenden Eigentümers auf Ersatz der von ihm verauslagten Bewirtschaftungskosten gegen den beklagten Eigentümer direkt. Derartige Ansprüche können höchstens gegen die Gemeinschaft selbst bestehen. Die Gemeinschaft war hier aber nicht Partei des Rechtsstreits, da die Klage ja nicht gegen sie erhoben worden war. Auch einen direkten Anspruch des beklagten Eigentümers bis zu Höhe seines Miteigentumsanteils (§ 10 Absatz 8 WEG) sah das Gericht nicht als gegeben an. Dieser Anspruch gilt nämlich nur für Ansprüche Dritter gegen die Wohnungseigentümer. Eine andere Beurteilung ergab sich nach Auffassung des Gerichts auch nicht daraus, dass es sich um eine 2-er Gemeinschaft handelte. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht neben der Möglichkeit der Beschlussfassung über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan keine Direktansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander vor.
Fazit: Wenn Sie für einen anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft gemeinschaftliche Zahlungen übernommen haben, ist es nicht der richtige Weg, diesen auf Zahlung zu verklagen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie rechtlos sind, wenn Sie Ihr Geld nicht zurück erhalten. Vielmehr müssen Sie dann auf eine Beschlussfassung in Form der anteiligen Erstattung der von Ihnen verauslagten Kosten durch die Gemeinschaft hinwirken. Wird dieser Beschluss entgegen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht gefasst, können Sie die gerichtliche Beschlussersetzung beantragen. Das ist zwar aufwendig, führt Sie aber sicher zum Ziel.
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