Kündigungsschutzklausel in einem Kaufvertrag über eine Mietwohnung ist wirksam
Dass eine in einem Kaufvertrag über Wohnraum vereinbarte Kündigungsschutzklausel zu Gunsten des Mieters den Käufer bindet, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2018 klar.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung. Der Mieter hatte die Wohnung 1981 angemietet. Im Jahr 2012 hatte der aktuelle Vermieter die Wohnung vom vormaligen Vermieter gekauft. In dem Kaufvertrag war geregelt, dass der Mieter ein lebenslanges Wohnrecht hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung war ausdrücklich ausgeschlossen. Lediglich wegen Pflichtverletzungen des Mieters sollte eine Kündigung möglich sein. Im Jahr 2015 kündigte der Vermieter, der im gleichen 2-Parteien-Haus wohnte, das Mietverhältnis gemäß 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach ist eine erleichterte Kündigung eines Vermieters möglich, wenn dieser in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen neben einem Mieter selbst wohnt. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte und nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung des BGH
Ohne Erfolg! Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts handelte es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht des Mieters um einen echten Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB. Dem Mieter wurden hierdurch eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt. Deshalb war die ausgesprochene Kündigung wirkungslos. Durch die ausdrückliche Regelung des lebenslangen Wohnrechts des Mieters und die Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer, wurde dem Mieter eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt. Nur bei Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag durch den Mieter sollte eine Beendigung durch Kündigung möglich sein. Durch diesen weitreichenden Kündigungsausschluss war auch eine erleichterte Vermieterkündigung gemäß § 573a BGB, wie auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen. Nur bei Verletzung mietvertraglicher Pflichten oder Verschulden sollte eine Kündigung möglich sein. Somit war die ausgesprochene Kündigung rechtswidrig (BGH, Urteil v. 14.11.18, Az. VIII ZR 109/18).
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