Keine Mieterhöhung bei mangelhafter Modernisierung
Eine mangelhafte Modernisierung kann keine Grundlage für eine Mieterhöhung sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn bei einer Dämmung gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die zugleich die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren. Eine Mieterhöhung ist deshalb unwirksam, wenn energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung einer Mietwohnung überwogen werden, stellte das Amtsgericht Charlottenburg im Januar 2018 klar. Das Gericht wies außerdem darauf hin, dass eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB voraussetzt, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte Dämmarbeiten auf dem Fußboden des Dachraumes ausgeführt und tauschte in der Küche, im Bad und der daneben liegenden Kammer einfachverglaste Holzfenster gegen isolierverglaste Holzfenster aus. Die Ritzen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand wurden aber bislang nicht geschlossen. Trotzdem erklärte der Vermieter schriftlich im Juli 2016 die Erhöhung der Miete wegen der durchgeführten Maßnahmen. Der Mieter widersprach jedoch dieser Erhöhung und zahlte in der Zeit von November 2016 bis September 2017 die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Der Mieter behauptete, dass der Vermieter im Dachbereich die ursprüngliche Dachkonstruktion von einem überdachten Dachboden, der ringsum geschlossen war, in eine sogenannte Kaltdachkonstruktion geändert habe. Dadurch dringe vermehrt Kaltluft auf den Dachboden. Die Änderungen hätten zur Folge, dass keine Energie in den Wohnungen eingespart werde.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Charlottenburg entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach Ansicht des Gerichts schuldete der Mieter keine erhöhte Grundmiete aufgrund der Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Die §§ 555b BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Mietwohnungen dienen. Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren. Das Gericht ging davon aus, dass eine Mieterhöhung dann unwirksam ist, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden (so auch LG Berlin, Urteil v. 15.02.16, Az. 67 S 193/15). Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt auch voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist (so auch LG Berlin, Urteil vom 10.3.2015, Az 63 S 330/14). Das war im entschiedenen Rechtsstreit nicht der Fall, weil die Ritzen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand bislang nicht geschlossen wurden (AG Charlottenburg, Urteil v. 11.01.18, Az. 202 C 374/17).
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