8 Punkte, die Sie bei der Rendite-Berechnung nicht vergessen sollten! (Teil 1)
Wenn Sie in Immobilien investieren, ist die korrekte Berechnung der Rendite das A und O. Angesichts der angespannten Marktlage sind die Renditen immer weiter gesunken, und so rechnen sich viele gerade private Investoren die Immobilie ?schön?. Wir haben Ihnen in einer zweiteiligen Serie die wichtigsten Kosten zusammengestellt, die viele Investoren bei der Rendite-Berechnung falsch handhaben oder gar außen vorlassen.
Kaufnebenkosten
Immer wieder vergessen gerade private Investoren, die Kaufnebenkosten mit einzuberechnen. Dabei handelt es sich hier nicht um Mittel aus der Portokasse: Je nach Region liegen wir etwa bei rund 6,5 % Grunderwerbssteuer, 3,57 % Maklercourtage, 1,5 % Notarkosten, 0,5 % Grundbuchkosten und somit bei rund 12 % des Kaufpreises. So kommen hohe fünf- bis sogar sechsstellige Beträge zusammen, die einen erheblichen Einfluss auf Cashflow und auch Ertrag Ihrer Immobilie haben.
Anfangsinvestition
Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus kauft, vergisst dabei häufig, dass er meistens auch Mängel und veraltete Technik oder Optik mitkauft. Denn kurz vor der Veräußerung wird sich der Vorbesitzer stark überlegen, ob er noch investiert oder nicht. Erfahrene Investoren rechnen diese Beträge oft bereits zu den Erwerbskosten hinzu, denn Sie wissen: Es muss fast immer etwas getan werden. Selbst bei Eigentumswohnungen kommt dieser Posten in der Regel auf Sie zu. Denn nur, wenn Sie Ihre Immobilie instand und attraktiv halten, bleibt Ihre Investment-Strategie langfristig und gesund. Wichtig ist es hier, exakt zu kalkulieren. Eine Vorab-Begehung mit dem Fachmann sollte deshalb Pflicht sein.
Verwaltungskosten/Selbstverwaltung
Die Kosten für eine Verwaltung Ihrer Immobilie zählen zu den nicht umlegbaren Nebenkosten. Das heißt, diese Ausgaben sollten Sie bereits vom Bruttogewinn durch die Immobilie abziehen. Aber auch, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, sollten Sie diesen Posten nicht außer Acht lassen: Selbstverwaltung bedeutet einen ordentlichen Aufwand, und auch Ihre eigene Zeit ist Geld wert.
Mietausfallwagnis
Hier stoßen wir an einen Punkt, den wirklich viele Vermieter vor dem Kauf Ihrer Immobilie nicht einkalkulieren. Das Mietausfallwagnis liegt im Durchschnitt bei rund 2-3 %. Das heißt im Klartext: Alle drei Jahre fällt bei Ihrer Immobilie eine Monatsmiete weg. Das ist so, egal, was Sie tun. Natürlich unterscheidet sich diese Ziffer je nach Lage, aber einen Mietausfall ausschließen können und sollten Sie nie. Regionale Infos dazu erhalten Sie bei einem Fachmann oder guten Makler.
Beim nächsten Mal lesen Sie vier weitere Punkte, die unerlässlich für eine erfolgreiche Investition sind!
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