Unberechtigte Nutzung eines Dachs als Terrasse rechtfertigt Kündigung
Wenn ein Mieter Bestandteile Ihres Mietshauses, die nicht zur Mietwohnung gehören, unberechtigt nutzt, sind Sie als Vermieter zur Kündigung berechtigt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Blechdach, welches nur über ein Fenster von einer Mietwohnung aus betreten werden kann, von einem Mieter unberechtigt als Terrasse genutzt wird.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung. Durch ein Fenster seiner Mietwohnung hatte der Mieter regelmäßig ohne Erlaubnis des Vermieters ein Blechdach betreten, um dies als Terrasse zu nutzen. Aus diesem Grund hatte der Mieter dort Tische und Stühle sowie einen Wäscheständer aufgestellt. Zudem hatte der Mieter weitere Personen eingeladen, sich mit ihm auf dem Dach aufzuhalten. Im Juli 2017 forderte der Vermieter den Mieter auf, dies zu unterlassen und das aufgestellte Mobiliar zu entfernen. Im August 2017 erteilte der Vermieter dem Mieter eine weitere Abmahnung. Dennoch nutzte der Mieter das Blechdach im Frühjahr 2018 wieder zum Trocknen von Wäsche. Aus diesem Grund sprach der Vermieter die Kündigung aus und reichte eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Mit Erfolg! Das AG Pforzheim entschied, dass der Mieter zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet war. Die Voraussetzungen für eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 BGB lagen zu Gunsten des Vermieters vor. Der Mieter hatte trotz Abmahnung durch den Vermieter die Nutzung des Blechdachs als Terrasse nicht aufgegeben. Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, wenn ein Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Für den Mieter war erkennbar, dass das Blechdach nicht als Terrasse und zum Wäschetrocknen genutzt werden durfte. Der mit dem Mieter geschlossene Mietvertrag umfasste diese Nutzung nicht. Es lag somit eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrages durch den Mieter vor. Da eine nach Ansicht des Gerichts schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages gem. § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlag, war eine Abmahnung durch den Vermieter sogar entbehrlich (AG Pforzheim, Urteil v. 23.11.18, Az. 4 C 290/18).
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