Ihr Verwalter macht Fehler? Sie können die Klage verlangen!
Bestimmt hat auch Ihr Verwalter schonmal Fehler gemacht. Und wenn Ihrer Gemeinschaft durch den Fehler Ihres Verwalters ein Schaden entstanden ist, haben Sie mit Sicherheit darüber nachgedacht, ihn zu verklagen. Vielfach entschieden sich Eigentümergemeinschaften in einer solchen Situation dann aber doch gegen eine Klage. Der Grund dafür: Man ist sich doch nicht sicher, ob man den Prozess gewinnen wird. Sind Sie in so einer Situation dennoch der Ansicht, dass es besser ist, Klage zu erheben, können Sie das notfalls auch gegen den Willen Ihrer Gemeinschaft erreichen. Nach einem Urteil des Landgerichts Koblenz entspricht die Erhebung einer solchen Klage ordnungsgemäßer Verwaltung (Urteil v. 30.04.18, Az. 2 S 67/16 WEG)
Beschluss: Keine Klage, da Erfolg nicht sicher
Im entschiedenen Fall ging es um einen Vertragsabschluss über ein Notrufsystem für die Aufzüge, den eine Verwalterin für ihre Eigentümergemeinschaft getätigt hatte. Der Vertrag brachte jährliche Kosten in Höhe von 2.975,94 € mit sich. Vergleichsangebote hatte die Verwalterin nicht eingeholt. Die Wohnungseigentümer waren übereinstimmend der Auffassung, dass der Vertragsschluss auf einer Pflichtverletzung der Verwalterin beruht. Daher ließ die Gemeinschaft durch einen Rechtsanwalt mögliche Schadenersatzansprüche gegen die Verwalterin prüfen. Auf der jährlichen Eigentümerversammlung wurde dann aber doch der Beschluss gefasst, von einer Durchsetzung der Schadenersatzansprüche abzusehen. Das geschah aufgrund der durch den Rechtsanwalt aufgezeigten Risiken einer Klage. Die Eigentümer waren der Ansicht, es entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, von der gerichtlichen Durchsetzung nicht sicher feststehender, schwer zu beweisender und ohne weiteren Aufwand nicht abschließend bezifferbarer Schadenersatzansprüche abzusehen. Hiergegen wenden sich einige Eigentümer mit Ihrer Klage. Sie sind der Auffassung man hätte einen vergleichbaren Vertrag auch deutliche günstiger abschließen können und legten ein entsprechendes Angebot vor.
Anspruch war schlüssig dargelegt worden – das reicht!
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht und erteilte einem Wohnungseigentümer die Prozessführung zur gerichtlichen Geltendmachung des Schadenersatzanspruchs gegen den Verwalter. Denn: Der Beschluss, auf die Klage zu verzichten, entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gericht wies darauf hin, dass es grundsätzlich dem Interesse aller Wohnungseigentümer entspricht, auch in zweifelhaften Fällen durch eine gerichtliche Entscheidung klären zu lassen, ob Ansprüche gegen den ehemaligen oder derzeitigen Verwalter bestehen. Lediglich wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs nicht schlüssig dargelegt sind oder unbegründet entscheiden, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung von der Klageerhebung abzusehen.
Hier hatten die klagenden Eigentümer den Anspruch auf Schadensersatz aber hinreichend schlüssig und begründet dargelegt. Nach ihrem Vortrag konnte man von einem Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter ausgehen. Denn zum einen hatte der Verwalter ohne hinreichende Beschlussgrundlage gehandelt, da der Beschluss keine konkrete Kostenvorgabe enthielt. Außerdem, hatte der Verwalter eine Pflichtverletzung begangen, da er keine Vergleichsangeboten eingeholt und den Eigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt hatte. Außerdem zeigt die Vorlage des vergleichbaren und deutlich günstigeren Vertrages durch die klagenden Eigentümer, dass es zumindest nicht ganz fernliegend war, dass der Gemeinschaft durch den Vertragsabschluss ein Schaden entstanden war. Daher gewannen die klagenden Eigentümer den Prozess.
Das bedeutet das Urteil für Sie: Grundsätzlich besteht in allen Klageverfahren ein Prozesskostenrisiko. Das bedeutet aber nicht, dass Ihre Gemeinschaft auf Klagen verzichten sollte. Im Gegenteil: Können Sie den einzuklagenden Anspruch schlüssig darlegen, ist die Klage der einzige mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung zu vereinbarende Weg. Dann können Sie als einzelner Eigentümer – notfalls auch gerichtlich – verlangen, dass die Klage erhoben wird.
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