Kaution: Vermieter darf nur angemessenen Teil bis zur Endabrechnung einbehalten
Als Vermieter dürfen Sie nach Beendigung eines Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung, beispielsweise über die noch offenen Betriebskosten, zurückbehalten. Der einbehaltene Teil der Kaution sollte der Höhe der voraussichtlichen Forderung zuzüglich eines ausreichenden Sicherheitszuschlags entsprechen. Dies stellte das Amtsgericht Ludwigsburg im Mai 2018 klar.
Ein Mieter hatte seinen Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Kaution verklagt. Der Mieter hatte ursprünglich eine Kaution in Höhe von 1400,- € gezahlt. Bei Rückgabe der Mietwohnung wurden im Abnahmeprotokoll die Zählerstände vermerkt, da die letzten Betriebskostenabrechnungen noch durch die Hausverwaltung erstellt werden sollten. Für das Jahr 2016 ergab sich zu Lasten des Mieters ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 18,73 €. Der Vermieter zahlte daraufhin aber lediglich 700,- € der Kaution an den Mieter zurück, da noch die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 zu erstellen war. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass der Vermieter lediglich berechtigt war einen Betrag von ca. 20,- € einzubehalten.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Ludwigsburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter musste weitere 680,- € an den Mieter zahlen. Dem Mieter stand ein Anspruch auf Rückzahlung eines weiteren Teilbetrages der Kaution in Höhe von 680,- € zu. Der Vermieter durfte nach Ansicht des Gerichts tatsächlich lediglich einen Betrag in Höhe von 20,- € zurückbehalten. Eine Mietkaution sichert zwar auch noch nicht fällige Ansprüche aus einem Mietverhältnis. Ein Vermieter darf aber nur einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05). Die Höhe des einbehaltenen Betrages soll dabei der Höhe der voraussichtlichen Forderung entsprechen. Die Höhe der voraussichtlichen Forderung entspricht in der Regel der Höhe vergangener Abrechnungen, wobei noch ein ausreichender Sicherheitszuschlag angesetzt werden kann. Im entschiedenen Rechtsstreit betrug der letzte Nachzahlungsbetrag 18,73 €, weshalb eine Begrenzung des einzubehaltenden Betrages auf 20,- € gerechtfertigt war. Ein Sicherheitszuschlag kam mangels erkennbarem Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht in Betracht (AG Ludwigsburg, Urteil v. 17.05.18, Az. 1 C 351/18).
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