BGH: Einheitlicher Einbau und Wartung von Rauchmeldern ist zulässig!
Kommt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft immer wieder zu Diskussionen über die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern? Eigentlich ist das ja nicht nachvollziehbar, denn zum einen ist der Einbau dieser Geräte gesetzlich vorgeschrieben. Zum andern kommt er den Eigentümern Ihrer Gemeinschaft zu Gute, da er im Ernstfall Leben retten kann. Zu Streitigkeiten kommt es aber immer dann, wenn eine Wohnanlage, in der bereits einige Wohnungen über Rauchmelder verfügen, einheitlich mit Rauchmeldern ausgestattet werden soll. Diesen Streitigkeiten hat der BGH nun ein Ende gemacht und entschieden: Bestehet eine entsprechende landesrechtlichen Pflicht können Wohnungseigentümer den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen wirksam beschließen. Und zwar auch dann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, die bereits mit Rauchmeldern ausgestattet sind (Urteil v. 07.12.18, Az. V ZR 273/17)
Gemeinschaft beschließt: Rauchmelder für alle
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Nach der Bauordnung des Landes besteht die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Daher beschlossen die Wohnungseigentümer im Jahr 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Hiermit waren Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, nicht einverstanden. Sie verlangen, von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.
Einheitliche Ausstattung und Kontrolle bietet hohes Maß an Sicherheit
Der BGH entschied: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalens hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude “in eine Hand” gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Außerdem minimiert eine einheitliche Regelung versicherungsrechtliche Risiken. Daher liegt es im Interesse der Gemeinschaft, wenn die Wohnungseigentümer einer einheitlichen Lösung den Vorzug gegenüber den Einzelinteressen von Eigentümern geben, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben.
Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass individuelle Lösungen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter führen. Denn er muss ja überprüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt ist. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.
Fazit: Auch wenn einige Eigentümer Ihrer Gemeinschaft ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben, entspricht eine einheitliche Lösung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Daher können Sie jederzeit die einheitliche Ausgestaltung Ihrer Wohnanlage mit Rauchmeldern beschließen. Dem Wunsch einzelner Eigentümer von dieser Regelung ausgenommen zu werden, brauchen Sie sich nicht zu beugen. Hier gehen Sicherheit und Praktikabilität vor.
Neueste Kommentare